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戴卓:房地产企业涉税边缘问题解析筹划

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课程概要

培训时长 : 1天

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课程分类 : 财税管理

课程编号 : 4835

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适用对象

地产开发商集团高层、房地产企业高管、房地产财务管理、房地产销售人员

课程介绍

 

【课程对象】

地产开发商集团高层、房地产企业高管、房地产财务管理、房地产销售人员

 

【课程时间】6-12小时

【课程背景】

房地产行业是一个特殊的行业,它不仅仅有自己的企业所得税处理办法,也有自己的增值税处理办法,甚至,土地增值税也几乎是为房地产量身定做的,其主要收入来源也是房地产。但是,房地产的税负率却大不相同。有的整体税负率在3.8-5%,有的是6-8%,而有的却达到惊人的9-30%!为什么差距如此之大?正常的房地产行业在我国的税负大环境下,最优税负率是多少?正常税负率是多少?万科集团如何做到公司整体税负率=6.83%?增值税税负率=0.89%?

企业所得税税负率=3.54%,土地增值税税负率=1.9%的?

根据多年的经验,房地产的整体税负率在3.8-5%属于财税系统非常健康;税负率在6-8%算是财税系统比较健康;税负率为9-20%属于未经筹划,自然发展的财税系统;20%以上属于病态财税系统——公司的存在就是为了给国家纳税。

如此大的差距是如何产生的?一个十亿元的盘,纳税总额竟然可以最低交税3800万到最高交税3亿!?其中固然有房地产企业的业务流程与税收操作的特殊性,但更重要的原因是财税系统未经科学设计。而且,由于决定房地产项目成败的一个重要税种——土地增值税是地方税种,导致同一部税法,各地理解,执行有天壤之别。其他税种,也是如此。由此,就形成了很多边缘性的问题,给企业带来了困扰,也带来了机会!如何化困扰为机会?变被动为主动?巧妙利用政策,让企业做到安全的同时,税后利润最高才是目的。

如何能在不违法的基础上,经过科学设计,合法少交税呢?根本不是如何做账的问题,而是如何根据税法边缘如何设计你的方案的问题,今天的内容,就是为这些问题的解决而设计,解决公司的所有涉税点的分析,为我利用,让企业轻装上阵,安全降税,稳健发展。

 

【课程收益】

  • 房地产全程疑难问题解析,让你的企业税收优化到最佳点。
  • 根据不同涉税点,深入解析,指明方向。
  • 不交冤枉税,用足优惠税,开展筹划税,交足应交税享。

 

【课程特色】

案例为主,数字说话,有理有据,模仿实战。

 

 

【课程对象】

地产开发商集团高层、房地产企业高管、房地产财务管理、房地产销售人员

 

【课程时间】6-12小时

 

【课程大纲】

  1.  筹建初期的税收筹划方案
  2. 设立公司股东的筹划

   什么样的股权构架最适合房地产?如何设计?利弊是什么?

  案例:股权转让如何从缴税一个多亿到不交税?

  1. 个人非货币性资产投资税收规划

    如何利用非货币投资做到不交税,晚交税?

  1. 新设项目公司购买土地的筹划

   案例解析:买地几种方式,小心有大坑!如何识别并避免?

  1. 土地使用权不变更项目合作开发的筹划

   项目合作,如何做到转移亏损?如何变不能抵扣为随意抵扣?

  1. 土地使用税、契税的纳税时间规划

案例:土地使用税也能筹划?如何做到不交?少交?晚交?这是技术活!

六、新公司小规模期间增值税进项税额抵扣筹划

  增值税不能抵扣,那是因为你技术不行!让抵扣合法且随心所欲!

七、银行不给房地产贷款,如何解决?如何利用供应链金融,解决房地产融资问题?

八、讲故事,也能节税?而且大量节税?

 

  1.  开发环节税收筹划方案

一、如何筹划合法有效凭证?为什么你的票不能抵扣?如何才能做到合法抵扣?

二、采购环节,如何比价?13%专票和普票比例是多少?

三、房地产企业也能加计抵扣?如何做到?

四、扩大固定资产无形资产核算范围如何规划?

五、一般计税进项税额认证抵扣筹划

六、贷款服务进项税额也能抵扣?如何做到?

七、关联方交易税收筹划

八、集团内关联方无偿占用资金的筹划

九、从小规模纳税人购买苗木等业务规划?

十、单位向个人租房,如何签合同?

十一、合作开发,如何筹划?

案例:大型合作开发案例剖析,让你顿悟!

十二、 多项目配建房,在一个项目里建设,如何分配到各个项目公司?

十三、 红线外成本不能扣?按我说的,你就能扣!而且土增税还能加计!

 

 

  1.  销售环节的税收筹划方案
  2. 增值税纳税义务发生时间为什么很重要?如何破解?
  3. 企业所得税收入案例:担保损失,如何确认损失?如何实现盈亏公司之间的利润互动?
  4. 设立分支机构分解收入如何合理筹划?
  5. 灵活用工平台,如何防范风险?

   案例:上海乐店超市如何签了灵活用工合同还败诉?

   案例:山东抓捕40多人!因为虚开,为什么?

   深度:灵活用工,为何如此企业趋之若鹜?

五、拆迁房屋实物补偿处理筹划

六、折扣销售、低价销售:如何掌握一个合理的税法的度?

七、售后回租促销的税收方案

案例:售后回租,怎么操作才合法而且税负低?一般人想不到。。。

八,买一赠一,如何做到不交税?

九、以老带新”奖励税收规划

十、车位!车位!车位!如何破解车位的涉税问题?终于有答案了

十一、买房送装修,为什么企业这么热衷?

十二、房企出租房,如何做到不交冤枉税?

十三、讲故事,如何省税?

 

  1.  个人所得税税收筹划方案
  2. 年薪五十万,如何发放最省税?

二、年终奖、股权激励的税收筹划

三、营销人员业绩提成如何筹划?

四,高管年薪百万,却不用交一分钱税还合理合法?如何做到?

案例,流程,依据

五、私车公用,如何筹划,让企业和个人都满意?

六、股权转让,如何做到从缴税几百万到一分钱不交?

案例一:法人企业的股权转让

案例二:地产公司持有矿业股转如何从一亿个税到不交税?

案例三:税局说你偷税3000万,罚款3倍,滞纳金6000万!如何化险为夷,毫发无损?

七、关联公司两处兼职筹划

 

  1.  完工后期的税收筹划方案
  2. 完工交房时间的选择规划

   交房差一天,缴税差一年!

  1. 对象报备错了,别的就都错了!
  2. 项目完工,交完土增税,形成大窟窿!如何弥补?潘石屹用实际行动告诉你!

四、股权转让撤资减资筹划

  不干了,撤资!别着急,这里也有道道!

五、母子公司之间资产划转税收筹划

六、亏损企业弥补亏损利用规划

七、利用企业分立低税负转移资产筹划

八、企业注销,你只知道清算?必须交税?那你就多缴税了!

 

 

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• 戴卓:“税务数字化”下金税四期与稽查应对和风险排除
【课程对象】企业董事长、CEO、总裁等企业经营者、副总裁、总经理、高级经理等企业高端人才 【课程时间】6-12小时【课程背景】我国政府其实在2017年就拉开了减税降费的序幕。一直到疫情爆发,我们的减税已经卓见成效。一场突如其来的疫情,深刻的改变了世界。于是,我国加大了降税的步伐与力度。2019年我国累计新增减税降费超过2万亿元,占GDP比重超过2%,拉动全年GDP增长约0.8个百分点,所有行业税负均不同程度下降。根据国家税务总局发布的数据,2020年1—8月,全国新增减税降费累计达到18773亿元。在减税降费的大背景下,合理节税不仅对纳税人有利,对国家也是有利的。纳税人有了合法的减轻税负的手段,就不会采取或者或较少地采取非法手段减轻税负,这对国家是有利的。企业要合理深入利用好国家的政策,让企业能健康,迅速,合法的快速发展,壮大自己,都离不开对税法的理解,运用,其中的筹划必然首当其冲。大降之下,必有严管。税务机关已经在利用金三系统,网络爬虫,各个机构的联网数据形成的大数据(DT);国际间的CRS进行国家间的涉税数据交换等用于税收的征收管理和稽查。这种形式下的稽查风险在哪里?如何避免?企业要开展税收筹划,一定是先谋后动,未雨绸缪。基础知识,深入理解,精确把握,避开风险,并结合企业自身情况,开展有经济意义的筹划,才能做到不露声色,顺利过关。企业在经济业务发生之前,首先要做到业财融合,筹划一定要准确把握从事的这项业务都有哪些业务过程?有哪些业务环节?涉及我国现行的哪些税种?有哪些税收优惠?所涉及的税收法律、法规中存在着哪些可以筹划利用的空间?特别是,企业所有的风险和筹划,其实都提现在合同里,那如何从税务角度优化合同,让企业少担风险,少负担税收?特别是针对集团化的企业,我们要如何结合集团的业务特性、商业模式、顶层设计来提前筹划减轻集团的整体税负,使其在风险可控,税负降低的前提下达到税后利润最高?我们的行业有哪些最新的税收优惠政策?如何利用新政做税收筹划?2、新政的推行,如何改变企业的税收结构?如何理解并预测新政实施后的对企业的影响几何?如何做出有意义的筹划?3、如何开展适合自己企业的税收筹划?如何提高税商,让企业负担最轻,风险最小?4、集团性质的企业如何才能实现税负最低?5、如何建立集团税务风险控制体系?6、如何提升自己的筹划能力,做到简单筹划? 【课程收益】全面了解掌握税务金三系统对企业的全面影响金四系统进行了哪些升级,如何影响到企业掌握如何面对稽查的技术方法掌握如何利用建立机制,税收筹划的技术方法排除涉税风险掌握国企各行业风险点的识别,确定,提出,解决通过案例分析,提升经营决策者对“税”的操控能力 【课程特色】价值:课程全程干货,解决企业领导最关心的税务数字化对企业税负及日常评估,稽查的影响问题实战:讨论案例、学习的知识讨论案例、学习的知识全部来源于老师在税务机关和企业双重工作经历的实践积累实用:防范税务风险,为企业带来“真金白银”通俗:案例丰富,以故事讲道理,雅俗共赏 【课程对象】企业董事长、CEO、总裁等企业经营者、副总裁、总经理、高级经理等企业高端人才 【课程时间】6-12小时 【课程大纲】 第一部分 税务数字化转型后企业最关心的问题国企最关心的问题       1.税局对企业经营数字的提取及风险   2.金三金四系统的升级对企业的影响 (二)税务对企业评估及稽查方向 (三)金四系统对企业带来新的挑战     1.金四系统的崭新变化对企业挑战     2.金四系统的监控内容对企业挑战     3.金四系统的异常监控对企业挑战     4.金四系统的智慧稽查对企业挑战 企业如何做好营日常评估应对(一)税务日常评估的范围(二)税务评估的特点及对国企的重点(三)如何应对日常评估 第三部分  税务数字化背景下的税务稽查应对(一)税务稽查应对的四个维度 1.心理上的应对2.策略上的应对3.战术上的应对4.落实上的应对(二)心理上的应对 1.不战而屈人之兵 2.n种心理应对方法手把手(三)策略上的应对  1.策略应对的统领地位2.n种策略应对方法手把手(四)战术上的应对1.税务稽查重点关注的行业2.税务稽查重点关注的企业3.如何巧妙利用稽查原则进行应对4.怎样才能让税务稽查员回避检查5.稽查过程中怎样才能知己知彼? (1)税务稽查立案早知道(2)税务机关稽查流程(3)如何应对突击检查(4)如何应对税务强制执行6.稽查过程中重点环节应对方法(1)选案环节如何才能不被选中 (2)如何利用自查应对重点检查 (3)稽查过程中如何做到避重就轻(4)如何争取减轻处罚或不处罚 (5)已经上交上级税务机关处理的案件还有救么?大型案例:税务稽查起死回生之术(五)落实上的应对1.常见税务风险点梳理对常见税务风险点如何应对处理  2.税务稽查接待法则(1)预约时如何接待(2)进场后如何接待(3)汇报时如何接待 (4)检查中如何接待(5)查后定性时如何接待(6)检查结束时如何接待 第四部分:基本税务知识上的准备 (一)增值税知识准备1、增值税纳税人2.增值税适用税率及计算3.哪些进项税额可以抵扣4.哪些进项税额不能抵扣5.纳税人兼营不同税率的货物或者应税劳务6..纳税人兼营免税、减税项目7. 营改增后纳税地点和纳税义务发生时间有何变化8.营改增对财务核算的影响(二)增值税发票知识准备1.正确的发票理念 2.增值税发票的风险及刑法规范3.虚开增值税发票的形式和界定标准4.虚开发票的典型情形5.发票涉税风险防范6.班组长如何解决开票难困局7.什么情形不得领购增值税专用发票8.什么情形不得开具增值税专用发票9.不同票种税负比较10. 开具红字增值税专用发票的情形和方法11.丢失或作废发票怎么办12. 营改增后发票开具与接收原则13.什么样的凭证可以税前扣除14.其他种类发票有哪些 第五部分  税务风险制度的建立与企也风险的排除   减少税务风险的六条原则加强税务风险管理健全税务管理制度设置税务管理岗位明确税务管理职责规范税务管理流程严格税务管理考评企业内部税务专门应对部门—税务部1:工作职责2:工作范围3:组织架构 第六部分   税务利用税务筹划,降低税务风险一、税收筹划概念(一)三个境界(二)三个基本功两个理念二、税收筹划体系搭建(一)组织架构(二)人员定位(三)制度建立(四)专业指导三、 若干筹划技术方法1:通过专利避税,操作需要注意哪些问题?2:灵活用工平台,能省税吗3:公转私,如何合法且纳税最少?4:同挣五十万,为何税差二十倍?5:如何提取大额佣金?6:一次性奖金,有哪些坑?7:作为公司的高薪人员,如何设计员工持股平台?8:作为老板,如何从公司低成本拿钱?9:吹牛,也能省税吗?10:不开票,真的合算吗?11:为什么税务局总查你?12:你只知道研发加计?节税效果差远了!13:洼地可靠吗?有可能被取缔吗?你别不信!14:利息变违约金,免票免税!你根本想不到!15:土地使用税也能少交?而且少交那么多?16:如何调配进项税?如何借用进项税?没见过这么玩的。17:光知道增值税管得严,不敢折腾?你错了!18:广告费也能转移利润?而且国家明文允许?19:狸猫换太子,确认企业损失,顺利扣除!20:利用数字化避税?这也太会玩了吧? 
• 戴卓:股东财富积累中的涉税安全与筹划
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• 戴卓:个人所得税最新政策运用及扣缴实务
 【课程对象】财务经理,税务经理等 【课程时长】2天【课程背景】2019年,最新的个人所得税法开始实施。这部法律的实施,让我国的直接税进入了一个新的阶段。我国也由分类税制进入了分类与综合税制并行的阶段——并由此开启了综合所得汇算清缴的大幕。同时,我国也进入了个人所得专项附加扣除时代。同时,我国人口基数庞大,因此,个税涉及到人也是非常庞杂。如何精确理解国家政策,正确运用各项优惠,如何让申报者(含企业为劳动者代为申报扣缴者)能迅速便捷进行申报纳税,变成一个很重要的任务。同时,2020年的第一次汇算清缴,也让我国的税务机关和纳税人在拥有了一定经验的额同时,也反映出了诸多问题——包括汇算的人群的分类,汇算的内容,汇算申报的步骤等等。在这里,我也想和大家说,国家对于大数据的运用,导致了所有人——包括高净值人士的收入,支出,投资,分红等数据被国家掌握,分析,并运用税收政策进行法与非法的衡量。轻者,补税罚款,重者,立案侦查,甚至背负刑责。 【课程收益】掌握最新国家对个税的最新政策和形势掌握汇算清缴的内容,方式,过程2020年的汇算清缴的经验及教训掌握最新国家对于高净值人士的政策和形势建立高净值人士的收入安全通道经过初步的税商提升训练,让高净值人士具备初步的解决涉税难题,筹划自己涉税安排的能力 【课程特点】案例为主,数字说话,有理有据,模仿实战 【课程对象】财务经理,税务经理等 【课程时长】2天 【课程大纲】一、此次改革几大亮点1.分类综合相结合劳务报酬和经营所得的区别在哪里?劳务报酬与经营所得和增值税关系是什么样的?特许权使用费中的一个沉重案例的启示综合所得不申报或不充分申报,有哪些法律风险?2.提高基本减除费用3.设置专项附加扣除 开创了我国个税新亮点4.优化税制税率结构缴税更少了5.增加反避税条款降税负下的严征管拆分收入的“筹划”被员工举报,为什么? 二、专项附加扣除相关知识1.依据及概念除了普高中专,子女上技校也能得扣除,房租扣除标准最高涨25%,北京每月抵扣1500,赡养生、继、养父母均可享扣除2.设计原则 专项附加扣除的设计原则有哪些?子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息或者住房租金、赡养老人等支出的原则有哪些?3.条件标准 子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息或者住房租金、赡养老人等支出的标准4.有关问题 焦点问题解析 三、扣缴及申报操作实务1.扣缴申报基本情况国家税务总局公告2018年第61号 国家税务总局关于发布《个人所得税扣缴申报管理办法(试行)》的公告综合所得申报政策及案例个人所得税扣缴申报指引(总局版)2.扣缴登记哪六类纳税人应办理扣缴税款登记?时限是如何规定的?法律依据是什么?登记应提供什么?提供那些资料?税务机关的工作标准和要求是什么?3.人员信息人员登记有两种方式,单个添加和批量导入问题:人员离职以后为什么删除不了纳税人信息,提示有申报数据不能删除?人员信息中证照号码录入错误或者有变更,不能修改,怎么办?在扣缴所得税报告表里面正常工资薪金报表找不到某员工?人员状态下,“正常”、“非正常”表示什么意思?将人员信息“导出"为excel表格,修改相关信息后,再导入提示“行:** 纳税人[某某]工号[**]在系统中已经存在,请检查。”无法导入?4.专项附加信息采集专项附加信息采集,需要哪三个方法?工薪族如何享受个税专项附加扣除?共3种填报方式!用个税APP,如何实现信息采集?5.税款计算知名经理人与张总的个税申报案例解析6.汇算清缴 哪些情形需要做个税汇算清缴 四、高管人人士取得财富的避税1.公转私,在国家征管面前,可急坏了很多人2.国家政策原来越严,对高净值人士越来越来了解,最现实的解决方法是什么3.如何合法取得财富4.非货币投资如何节税5.税收洼地如何运用?有何风险6.如何设置属于自己的税务构架 五、拥有财富环节如何避税1.同样的收益,为什么你多交了很多税2.如何让自己的财产避免不知何时会来的房产税3.什么是涉税态度三境界 六、如何提高自己的税商1.高管人士为什么要重视税商?2.提高税商有什么好处?3.高管人士为什么一定要自己做税筹?4.三个案例提高你的税商! 七、讨论总结

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