李泽江：2024年宏观经济趋势与房地产行业的挑战与机遇

【课程背景】

2024年3月，两会在北京召开。

2024年整体定调：“稳中求进、以进促稳、先立后破”。

2024年美国会如期降息吗？全球经济是否能触底？

面对中美修昔底德陷阱、中等收入陷阱，我们如何跨越？

中国如何化解房地产风险、城投债风险、中小银行风险？

如何理解“高质量发展”，对产业的影响？

共同富裕对企业和富裕家庭意味着什么变化？

双碳背景下，企业应该如何做好准备应对挑战和抓住机遇？

“大智移云区”的技术会为我们带来什么机会？

新基建的趋势下，新的机会在哪里？

为什么供给侧结构性改革依然是主线？

乡村振兴，对城市格局会带来什么颠覆性的影响？

一带一路，将持续给中国带来什么机会和挑战？

房地产调整对经济结构影响有多大？

银行业应该如何应对当前的经济变局，更好实现业务转型升级？

——本课程将通过大量的数据分析，帮助您从中发现经济发展的规律，帮助您洞察中国经济发展的趋势，让您更理解中国宏观经济的发展方向，比别人更早看到机会与挑战，从而做出更高胜算的决策。

【培训对象】

房地产行业中高层

相关投资机构   

【时间】

0.5-1天，（6小时/天）

【授课方式】

1、主题讲授，2、分组PK，3、现场演练，4、案例研讨， 5、视频欣赏

 【课程内容】

（仅供参考，根据实际上课时长对课件进行调整）

课程大纲

第一讲：看全球经济：降息预期下衰退还是复苏？

一、VUCA时代的变局

1. 看空中国——巴菲特转投日本+孙正义退出中国
2. 看多中国——沙特增持中国+德国百亿投资
3. 产业迁移——沿海工厂内地搬迁应对贸易战
4. 平台监管——从严监管到常态化监管
5. 金融风险——中植系暴雷负债4000亿

二、流动性紧缩下股市的趋势

1. 股神也懵了？——巴菲特从季度最大亏损到持续盈利神话
2. 2024每股展望—— 如降息美股是否持续神话？
3. 硅谷银行48小时倒闭？——美国加息带来的新一轮金融危机？

三、俄乌冲突笼罩下的油价走势

1. 1200万桶一天？——俄罗斯和沙特的掐架后果
2. 油价一天暴跌30%？——油价启动暴跌模式
3. -37美元一桶石油？——股指期货出现十八层地狱
4. 俄乌局势对油价的影响，与油价未来与展望

四、从急速加息到缓慢降息的展望

1. 12万亿美金财政支持——全球开启量化宽松的周期
2. 20年全球危机回顾——美利率超过5%必然带来的后果
3. 3.2%增长？——2024年全球经济是否会触底？
4. 2024年经济展望：全球仍未走出泥泞，中美印或领涨全球

五、全球经济发展对房地产业的影响

第二讲：看地产企业：碧桂园“暴雷”+恒大两年“巨亏”

房地产行业现状分析

1. 2024年1-6月百强房企累计操盘金额18518.3亿，同比下降40%
2. 购房者对期房信心不足、地产销售持续低迷、房企资金紧张

万科“危机”

1. 2023年万科遭遇股债双杀，国资护盘
2. 2024年二次遭遇围剿，股价大跌
3. 万科的流动性危机与发展转变

碧桂园“暴雷”

1. 64亿资金“捐赠”国强基金会
2. 佛山自然资源局“催缴”出让金
3. 23年8月份外债开始违约
4. 24年遭遇“清盘”申请
5. 碧桂园如何应对24年的危机？

恒大暴雷事件

1. 2021-2022巨亏8000多亿？
2. 恒大汽车你信吗？
3. 许老板和高管们的天价罚金
4. 香港高院判处恒大清盘有何影响？

华夏幸福与宝能等房企的危机

1. 华夏幸福的暴雷与平安的牵连
2. 华夏幸福的战略失误
3. 宝能的债务危机与宝能的卖产求生
4. 万科的冬天预言

第三讲：看房地产政策：拐点将至？

2022年三箭齐发信贷、债券、股权三大融资政策支持体系

1. 第一支箭：支持房企信贷融资，“保交楼”免息再贷款，万亿授信额度
2. 第二支箭：支持民营房企三好生债券融资，国家队出场增信
3. 第三支箭：房企股权融资时隔6年再次放开，意义重大，助力优质房企改善融资和资产负债表

2023年-2024年政策解读

1. 2023年8月25日认房不认贷+换购住房退税优惠延长
2. 2023年8月31日降低首付+下调存量房贷利率
3. 2023年9月广州悄然取消楼市“限价令”，业内人士称房价“可涨可跌”
4. 2023年9月北京解除二手房指导价限制，海淀29个学区房源恢复挂牌
5. 2024年5月首付及贷款利率历史最大调整
6. 本轮政策预判：整体底部震荡，城市分化加剧

历史政策解读

1. 中央经济工作会议房住不炒的解读
2. 三道红线与四类分档
3. 贷款集中度管理制度
4. 724政治局会议首次不提房住不炒

第四讲：房地产税专题

1. 中国房地产税的历程
2. 2021年房地产税试点的原因
3. 国外房地产税的欧洲案例
4. 国外房地产税的美国案例
5. 国外房地产税的日本案例
6. 中国房地产税试点的上海案例
7. 中国房地产税试点的重庆案例
8. 未来房地产税试点的影响
9. 房地产税出台后的地产市场展望

第五讲：看房地产传统逻辑

短期看金融

1. 案例：2008年美国房地产次贷危机
2. 案例：1990年日本房产泡沫破裂
3. 案例：1993年海南岛泡沫破裂
4. 案例：德国1981-2011房价稳定的原因
5. 案例：美国1991-2000房价稳定的原因
6. 什么是房地产短周期
7. 什么是完整的房地产小周期
8. 2014-2016年中国房价为什么大涨

中期看土地

1. 案例：日本1985-1991房价上涨与土地供给
2. 案例：香港近30年土地供给与房价关系分析
3. 案例：2015-2016中国土地供给与房价分析

长期看人口

1. 买房人的数量--适龄购房人数
2. 中国人口出生率和老龄化分析
3. 适龄购房人数分析（20岁-49岁）
4. 案例：日本适龄购房人口与住宅开工量关系
5. 案例：美国适龄购房人口与住宅开工量关系
6. 买房人的收入--经济增长
7. 万元美金社会的房地产时代
8. 买房人的迁徙方向--城镇化率
9. 美国人口迁徙两大阶段
10. 中国当前处于第二阶段：大城市的胜利进程
11. 中国2020年大城市实际人口对比
12. 中国未来三大都市圈格局

中国房地产的基本面

1. 经济增长
2. 人口增长
3. 城镇化速度
4. 人均收入
5. 家庭结构
6. 中国的利率

看房地产价格

1. 10年中国房地产走势与动因分析
2. 未来中国人口结构预测分析
3. 未来中国房地产分化趋势分析

第六讲：看房地产的新模式：租售并举，商品房+保障房的双规制

中国房地产新模式：“高端靠市场，刚需靠保障”双轨制

1. 2024年1-6月份房地产市场分析：传统模式剧烈调整
2. 房产政策路径：保障房租售并举，双轨发力
3. 未来模式探索：走向“商品+保障”的双轨新模式

“十四五”保障房目标：高线城市是主力  

1. 保租房：870万套完成66%  
2. 配售型保障房：2024年10万套 
3. 运营模式：多渠道筹建  
4. 资金来源：中央补助资金+政府专项债+PLS+REITs   

新加坡的实践案例：公共组屋为主，私人住宅为辅

1. 困境：人多地少，住房问题严峻       
2. 破局：“居者有其屋”计划      
3. 趋势：90年代后大户型成为组屋的主要供给       
4. 新加坡模式分析：土地、资金和规则三大要素    
5. 新加坡模式的痛点：赤字巨大，需要补贴     
6. 新加坡政府如何补贴赤字？ 

深圳实践案例：“建设+筹集”并重，产城融合吸引人才 

1. 深圳政策：取消政策性支持住房，追加20万套保租房    
2. 任务目标：保障性住房建设任务完成66.4%  
3. 深圳创新1：从新供用地建设，向“建设+筹集”并重转变  
4. 深圳创新2：与国有企事业单位合作利用国有存量用地合作建设保障性住房（三种合作开发模式）  
5. 深圳创新3：城中村保障性住房规模化品质化改造提升   
6. 深圳创新4：“工业上楼” 配建保障性住房     
7. 深圳安居集团：“一体两翼、双轮驱动”   

中国房地产展望：新加坡模式的中国式分化与改造