李泽江：2024年宏观经济趋势与房地产行业的挑战与机遇

【课程背景】

2023年12月11日，中央经济工作会议在北京召开。

2024年整体定调：“稳中求进、以进促稳、先立后破”。

2024年美国会如期降息吗？全球经济是否能触底？

面对中美修昔底德陷阱、中等收入陷阱，我们如何跨越？

中国如何化解房地产风险、城投债风险、中小银行风险？

如何理解“高质量发展”，对产业的影响？

共同富裕对企业和富裕家庭意味着什么变化？

双碳背景下，企业应该如何做好准备应对挑战和抓住机遇？

“大智移云区”的技术会为我们带来什么机会？

新基建的趋势下，新的机会在哪里？

为什么供给侧结构性改革依然是主线？

乡村振兴，对城市格局会带来什么颠覆性的影响？

一带一路，将持续给中国带来什么机会和挑战？

房地产调整对经济结构影响有多大？

房地产业应该如何应对当前的经济变局，更好实现业务转型升级？

——本课程将通过大量的数据分析，帮助您从中发现经济发展的规律，帮助您洞察中国经济发展的趋势，让您更理解中国宏观经济的发展方向，比别人更早看到机会与挑战，从而做出更高胜算的决策。

【培训对象】

 房地产行业中高层

 相关投资机构   

【时间】

1-3小时

【授课方式】

1、主题讲授，2、分组PK，3、现场演练，4、案例研讨， 5、视频欣赏

【课程内容】

（仅供参考，根据实际上课时长对课件进行调整）

课程大纲

第一讲：中央经济工作会议与两会精神解读：稳中求进、以进促稳、先立后破

2023年经济运行有何特点？

1. 预计全年达到126万亿
2. CPI降到0.3%
3. 出口稳占全球14%
4. 高质量发展扎实推进

2024年中国将面临什么挑战？

1. 全球政治纷争与军事冲突多点爆发
2. 全球经济增长动能不足
3. 国内需求不足+消费和投资乏力
4. 产业内卷式竞争+产能过剩
5. 房地产、地方债与金融风险

2024年中国的五大机遇

1. 市场：最有潜力的超大规模市场
2. 政策：万亿国债等政策持续发酵
3. 空间：中央仍有财力持续释放
4. 改革：国企改革+民企激发
5. 技术：科技革命+产业变革

2024年九大重点工作

1. 以科技创新引领现代化产业体系建设
2. 着力扩大国内需求
3. 深化重点领域改革
4. 扩大高水平对外开放
5. 持续有效防范化解重点领域风险
6. 坚持不懈抓好“三农”工作
7. 推动城乡融合、区域协调发展
8. 深入推进生态文明建设和绿色低碳发展
9. 切实保障和改善民生

2024年房地产企业的挑战和机遇在哪里

第二讲：“大智移云区5G和ChatGPT”如何影响中国？——新质生产力的科技创新基础

什么是新质生产力？

1. 主导：创新起主导作用的先进生产力质态
2. 催生：技术革命性突破、生产要素创新性配置、产业深度转型升级
3. 内涵：劳动者、劳动资料、劳动对象及其优化组合的跃升
4. 重点：特点是创新，关键在质优，本质是先进生产力

大数据：相关性取代因果性

1. 什么是大数据？
2. 阿里旅行案例
3. 亚马逊案例
4. nest案例
5. Facebook估值案例
6. 塔吉特的案例
7. 相关性思维替代因果思维

云计算：海量计算机的联合体

1. 什么是云计算？
2. 亚马逊每年350亿美元的云服务
3. 阿里云、腾讯云和华为云哪个更好

物联网：万物互联的时代

1. 什么是物联网？
2. 华为5G的应用案例
3. 无人驾驶的案例
4. 智能家具

人工智能：不仅仅是机器学习人类

1. 什么是人工智能？
2. IBM深蓝干掉国际象棋高手
3. 谷歌阿法狗干掉樊麾
4. 谷歌阿法狗干掉李世石
5. 谷歌阿法狗干掉：了5位中国国籍冠军
6. 阿法狗获胜的底层逻辑：人工智能时代到来

区块链：去中心化、不可逆的分布式记账

1. 什么是区块链技术？
2. 比特币的前世今生
3. 未来区块链的应用场景有哪些？

ChatGPT和sora

1. 什么是ChatGPT和sora
2. 从PGC到UGC再到AIGC的影响
3. 未来我们应该如何应对AI的发展

新技术对企业的影响

第三讲：看地产企业：碧桂园“暴雷”+恒大两年“巨亏”

房地产行业现状分析

1. 2023年百强房企销售总额62791亿元，同比下降17.3%
2. 购房者对期房信心不足、地产销售持续低迷、房企资金紧张

碧桂园“暴雷”

1. 64亿资金“捐赠”国强基金会
2. 佛山自然资源局“催缴”出让金
3. 23年8月份外债开始违约
4. 碧桂园如何应对23年的危机？

恒大暴雷事件

1. 2021-2022巨亏8000多亿？
2. 恒大汽车你信吗？
3. 香港高院判处恒大清盘有何影响？

华夏幸福与宝能等房企的危机

1. 华夏幸福的暴雷与平安的牵连
2. 华夏幸福的战略失误
3. 宝能的债务危机与宝能的卖产求生
4. 万科的冬天预言

第四讲：看房地产政策：拐点将至？

2022年三箭齐发信贷、债券、股权三大融资政策支持体系

1. 第一支箭：支持房企信贷融资，“保交楼”免息再贷款，万亿授信额度
2. 第二支箭：支持民营房企三好生债券融资，国家队出场增信
3. 第三支箭：房企股权融资时隔6年再次放开，意义重大，助力优质房企改善融资和资产负债表

2023年-2024年政策解读

1. 8月25日认房不认贷+换购住房退税优惠延长
2. 8月31日降低首付+下调存量房贷利率
3. 9月广州悄然取消楼市“限价令”，业内人士称房价“可涨可跌”
4. 9月北京解除二手房指导价限制，海淀29个学区房源恢复挂牌
5. 2023年中央经济工作会议关于房地产政策的分析
6. 2024年政府工作报告关于房地产政策的分析
7. 本轮政策预判：整体底部震荡，城市分化加剧

历史政策解读

1. 中央经济工作会议房住不炒的解读
2. 三道红线与四类分档
3. 贷款集中度管理制度
4. 724政治局会议首次不提房住不炒

第五讲：房地产税专题

1. 中国房地产税的历程
2. 2021年房地产税试点的原因
3. 国外房地产税的欧洲案例
4. 国外房地产税的美国案例
5. 国外房地产税的日本案例
6. 中国房地产税试点的上海案例
7. 中国房地产税试点的重庆案例
8. 未来房地产税试点的影响
9. 房地产税出台后的地产市场展望

第六讲：看房地产逻辑

短期看金融

1. 案例：2008年美国房地产次贷危机
2. 案例：1990年日本房产泡沫破裂
3. 案例：1993年海南岛泡沫破裂
4. 案例：德国1981-2011房价稳定的原因
5. 案例：美国1991-2000房价稳定的原因
6. 什么是房地产短周期
7. 什么是完整的房地产小周期
8. 2014-2016年中国房价为什么大涨

中期看土地

1. 案例：日本1985-1991房价上涨与土地供给
2. 案例：香港近30年土地供给与房价关系分析
3. 案例：2015-2016中国土地供给与房价分析

长期看人口

1. 买房人的数量--适龄购房人数
2. 中国人口出生率和老龄化分析
3. 适龄购房人数分析（20岁-49岁）
4. 案例：日本适龄购房人口与住宅开工量关系
5. 案例：美国适龄购房人口与住宅开工量关系
6. 买房人的收入--经济增长
7. 万元美金社会的房地产时代
8. 买房人的迁徙方向--城镇化率
9. 美国人口迁徙两大阶段
10. 中国当前处于第二阶段：大城市的胜利进程
11. 中国2020年大城市实际人口对比
12. 中国未来三大都市圈格局

中国房地产的基本面

1. 经济增长
2. 人口增长
3. 城镇化速度
4. 人均收入
5. 家庭结构
6. 中国的利率

看房地产价格

1. 10年中国房地产走势与动因分析
2. 未来中国人口结构预测分析
3. 未来中国房地产分化趋势分析

第三讲：看远期目标：十四五规划与中国产业结构转型

一、看全貌：十四五规划与2035年远景目标

1. 百年未有之大变局
2. 经济总量和人均GDP
3. 双循环新格局与扩大内需
4. 科技创新与数字经济
5. 双碳与乡村振兴
6. 都市圈与城市群与住房问题
7. 人口老龄化与延迟退休
8. 商签自贸区与持续开放

二、看需求：2035年中等收入人群倍增战略

1. 内循环的需求堵点：消费能力不足
2. 内循环的需求破局：控制“三座大山”占比，提高中等收入人群
3. 共同富裕：从金字塔的财富结构向橄榄型的财富结构转化

三、看供给：三去一降一补的供给侧结构性改革依然是主线

1. 去产能：从被动去产能到主动去产能
2. 去库存：三四线城市房地产的去库存
3. 去杠杆：防范系统性金融风险
4. 降成本：降低企业税负、利息等成本
5. 补短板：制度、技术、服务等短板

四、看产业：从中低端制造业向高端制造业和现代服务业转型升级

1. 过去：“赚辛苦钱”的日子一去不返
2. 现在：转型升级的痛苦与必然
3. 未来：高端制造业与现代服务业是必由之路

五、看陷阱：中国是否可以跳出中等收入陷阱？

1. 经济增速换挡与全球经济体增长规律
2. 增速换挡3大驱动力：产业转型升级、人口与房产
3. 中国是否可以跳出中等收入陷阱

六、看房产业：十四五规划下房地产的发展机会

第四讲：2023年中央经济工作会议解读：以进促稳、先立后破

2023年经济运行有何特点？

1. 预计全年达到126万亿
2. CPI降到0.3%
3. 出口稳占全球14%
4. 高质量发展扎实推进

2024年中国将面临什么挑战？

1. 全球政治纷争与军事冲突多点爆发
2. 全球经济增长动能不足
3. 国内需求不足+消费和投资乏力
4. 产业内卷式竞争+产能过剩
5. 房地产、地方债与金融风险

2024年中国的五大机遇

1. 市场：最有潜力的超大规模市场
2. 政策：万亿国债等政策持续发酵
3. 空间：中央仍有财力持续释放
4. 改革：国企改革+民企激发
5. 技术：科技革命+产业变革

2024年九大重点工作

1. 以科技创新引领现代化产业体系建设
2. 着力扩大国内需求
3. 深化重点领域改革
4. 扩大高水平对外开放
5. 持续有效防范化解重点领域风险
6. 坚持不懈抓好“三农”工作
7. 推动城乡融合、区域协调发展
8. 深入推进生态文明建设和绿色低碳发展
9. 切实保障和改善民生

2024年房地产业的挑战和机遇在哪里

第五讲：“大智移云区”如何影响中国？——新一代信息技术的底层逻辑

大数据：相关性取代因果性

1. 什么是大数据？
2. 阿里旅行案例
3. 亚马逊案例
4. nest案例
5. Facebook估值案例
6. 塔吉特的案例
7. 相关性思维替代因果思维

云计算：海量计算机的联合体

1. 什么是云计算？
2. 亚马逊每年350亿美元的云服务
3. 阿里云、腾讯云和华为云哪个更好

物联网：万物互联的时代

1. 什么是物联网？
2. 华为5G的应用案例
3. 无人驾驶的案例
4. 智能家具

人工智能：不仅仅是机器学习人类

1. 什么是人工智能？
2. IBM深蓝干掉国际象棋高手
3. 谷歌阿法狗干掉樊麾
4. 谷歌阿法狗干掉李世石
5. 谷歌阿法狗干掉：了5位中国国籍冠军
6. 阿法狗获胜的底层逻辑：人工智能时代到来

区块链：去中心化、不可逆的分布式记账

1. 什么是区块链技术？
2. 比特币的前世今生
3. 未来区块链的应用场景有哪些？

新技术对房地产行业的影响

第六讲：看热点事件：地产回暖、平台“常态化监管”与二十大政策的方向展望

房地产变局——房地产行业的分化与调整

1. 认房不认贷、降低存量房贷利率是否能救市？
2. 碧桂园暴雷，恒大巨亏8000多亿后民企如何自救？
3. 中国进入房地产分化时代

阿里分拆蚂蚁混改与平台公司的转折——两位“毫不动摇”没有变

1. 马云回国与阿里换帅、回归和分拆三大动作
2. 滴滴、腾讯、美团等平台公司面临的机遇
3. 未来的互联网行业还有没有希望？

银行也会破产?——系统性金融风险管控

1. 案例：中植系暴雷，最高单人50亿投资无法收回
2. 案例：河南村镇银行风险
3. 政策：防止发生金融系统性风险

房地产业如何进行业务的转型升级

未来十年中国的富强民主之路