课程背景:
中国房地产是国民经济第一大支柱行业,事关经济恢复、民生就业和金融风险,一定要软着陆,避免硬着陆。我国当前处于新旧动能转换关键阶段,房地产稳,则经济稳,就业稳,金融稳。当前房地产市场供求关系发生重大变化,2024年房地产形势如何?如何破局?房地产大开发时代落幕,进入存量房主导时代,主要是20-50岁主力购房人群的人口长周期拐点出现,城镇化率达到66%,
土地财政面临转型,土地财政占地方财力一半,地方债务问题凸显,亟待化解,推动向税收财政和股权财政转型。房地产市场面临调整分化,调整就是消化此前的高房价、高库存、高杠杆,分化就是人口流入流出城市的市场将分化明显。
人口往都市圈城市群迁移,东北、西北、低能级城市人口面临持续流出压力,未来二八开,美国、日本、韩国等在城市化后半段都出现了人口集聚的现象和规律。
房地产市场能否软着陆,很大程度上影响着中国经济增速换挡能否顺利,关系几千万人就业、几十个上下游产业链,以及占比超过三分之一的金融信贷安全,未来2-3年很关键。不可大意,全球经济史表明,房地产是周期之母,十次危机九次地产。放松限购、限贷、限价等限制性措施是大势所趋,这些都是此前房地产市场过热时期出台的收紧措施,形势已变,房地产市场从防过热转向防过冷,应加快取消限制性措施,促进房地产市场软着陆。房地产行业洗牌是大势所趋,大部分房企将消失或被并购重组,加大力度支持优质房企重组行业,优胜劣汰,这是所有行业发展到成熟阶段必然要经历的。三大工程是2024年房地产投资的主要支撑,资金主要来自中央政府,可考虑组建住房银行,收购开发商库存用于保障房,开发商获得资金后优先用于保交楼,有助于防止烂尾、土地资源浪费以及化解金融风险。城市群战略、人地挂钩、金融稳定、租购并举是实现房地产市场供求平衡健康发展的治本之策,改变认知,顺应经济规律。
课程时长:0.5天
课程对象:金融领域
课程方式:理论+解析
第一讲:房地产化解办法
扭转预期
1扭转出口以及地产下行预期
2保障房建设
3平急两用公共基础设施
4城中村改造
5国家设立优质房地产白名单
第二讲:刺破房地产的泡沫
一、四次“圈地运动”
1以地养企
2以地生财
3以地套现
4以地拖债务
二、刺破房地产三个泡沫
1地产泡沫
2金融泡沫
3债务泡沫
第三讲:楼市盈利策略
1 PSL成为新动能配合城中村改造,保障房建设
2改变过去棚改必涨的经验教训
3设立租赁贷款计划工具
第四讲:从日本房地产失落的30年看未来中国房地产如果发展
第一阶段:1945—1973年 战败-改革开放-出口农业数码-日本商业财团-两次石油危机汽车轻量化风靡全球-贸易逆差
第二阶段:1974--1991 加收关税—日元升值出口一落千丈—大量贷款流向实体经济-资本市场(股市楼市)
第三阶段:1992-1997年 加息—房地产无人接盘—坏账(房产暴跌,房贷大坑)--国家救市—大量挤兑
第四阶段:1995-2022年 利率震惊全球—银行破产—国债180%--量化宽松—停止QE—负利率—失业潮—套息交易
思考:历史为何惊人的巧合,中国房地产经济如何破解重蹈覆辙?