胡冬梅：房地产拿地环节税收筹划与风险规避

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课程概要

培训时长 : 1天

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课程分类 : 财税管理

课程编号 : 5388

联系老师

房地产业

适用对象

房地产企业中高层管理者及各类业务骨干

课程介绍

【课程背景】

房地产开发周期较长，主要包括立项环节、规划设计环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节，项目清算环节等，各环节涉及的税种主要有增值税、企业所得税、土地增值税、土地使用税、房产税、印花税、契税、城建及附加等税种，由于项目的税收成本会影响项目的投资回报，而税务事项始终贯穿其中，因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要一环，有必要对房地产开发环节涉及的业务模式进行剖析，全方位的系统解决企业架构模式的税负问题，让企业用好各项税收政策。

本课程将房地产开发流程分为前期开发阶段、建设及销售阶段、交付及清算阶段三大模块，对涉及的一些税务问题及改善和筹划机会进行总结，抓住业务模式的税收筹划机会，更好地为房地产业务板块发展制定战略性规划。

【课程大纲】

模块一前期开发阶段的税收筹划

房地产行业的当前外部环境分析
贸易战影响
融资成本影响
税制改革影响
房地产企业开发模式
招拍挂方式取得开发土地（一级市场）
招拍挂方式简介
招标投标流程
竞拍保证金
拍卖竞得土地手续
谁做拿地主体？谁做投资主体？集团拿地，子公司开发，谁付款，谁签合同，谁开发票？
、土地出让合同签订及变更
、业务三流一致的税前列支限制
拿新地的类型
、净地？毛地？
、生地？熟地?
耕地占用税由谁承担？
、土地出让金中是否包含耕地占用税
、出让宗地的耕地占用税由受让方缴纳
、核算科目--应交税费？
招拍挂环节几种税？交税时点？计算方法及会计处理
、增值税
、契税
、印花税
、房产税
、土地使用税
、拆迁安置、棚户区改造优惠财税（2013） 101号土地使用税、印花税
土地取得成本的确定
、土地成本确定
、土地成本的分摊
买地开发房地产项目与拿地自建自用的土地财税处理差异
、入账成本差异
、税款抵扣差异
划拨方式取得土地
二级市场取得土地开发模式
单独从二级市场买地
、买入老项目土地
、买入新项目土地
、买入带地上物的土地
、以物换地以地换房、以房换地如何确定计税依据

（四）收购烂尾楼模式取得土地

1）、通过收购其他股权获取该公司开发的在建项目。

2）、土地或在建项目转让。

3）、取得烂尾楼土地的成本及票据

4）、取得破产清算项目土地的成本及入账票据

5）、营改增前土地成本均怎么算？抵扣？差额？

（四）合作建房模式：

1、一方出地、一方出资，共同立项开发。

1）、代建代售模式

2）、合作双方的名义办理审批及许可

2、一方以土地投资，一方以货币投资，设立公司共同开发

3、获得以土地使用权出资的投资

4、整体产权转移

（五）特殊拿地：拆迁还建、产权式酒店、还本销售模式的差异？

1、拆迁还建

土地取得成本的确定
土地成本可否以还建面积扣除旧房评估价差额列支？
拆迁旧房的土地价款可否抵扣，准予扣除时间，怎么抵？
拆旧换新过程中的更名行为

5）土地取得阶段涉及的发票及凭证，三流一致？

2、不同形式的土地返还款如何进行税收处理？

、冲减开发成本的情况
、计入补贴收入的情况
、计入营业收入的情况
新老项目土地的划分

1、新老项目并行，取得土地款项处理

、新、老项目的增值税计税方式
、同一个项目可否同时采用简易计税和一般计税
、新老项目并行时的不可抵扣部分

2、进项税额抵扣限制

1）、拿地时税率/交房时税率抵楼面价进项？

2）、老项目新项目的土地同时存在如何把握不得抵扣进项？

、增值税新老项目划分与土增划分有何不同？

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• 胡冬梅：房产税新老政策解析: 【课程背景】近日，一则重要消息轰动全国，近年来提及多次的房地产税改革试点终于来了。其实房产税一直有相应法律条文，企业购房，及商办类项目一般都正常征收，只是个人买住宅，之前是一般免征；上海，重庆试点征收房产税，现在是上海个人住房落地征收了，对当地住房市场当然是个利空--不过其实因为之前都有政府相应预告“预防针”，总体看其影响应该不大。住建部发文要求不许大拆大建，其实还是一个楼市调控房价手段，影响了目标项目的品质提升程度，同时缓释了房价上涨压力。无论是上海落地征收住宅房产税，还是禁止大拆大建，都是“房住不炒”楼市“三稳”要求一脉相承。本课程致力于对现行房产税征收及立法情况及最新政策做出梳理及解析。【课程大纲】房产的税收产生阶段取得阶段持有阶段处置阶段房产税的征收方式从价征收从租征收房产税的纳税人分析房产税与其制约因素关系1、房产税与房屋流通的关系2、房产税与房价的关系3、房产税与持有人的关系为什么要加快改革试点1、积极稳妥推进房地产税立法与改革。引导住房合理消费和土地资源节约集约利用促进房地产市场平稳健康发展4、开征房地产税的好处1）、开征房地产税利于建立完善的房地产税收体系2）、开征房地产税利于打击房市投机3）、开征房地产税利于消费者减少过度消费4）、征房地产税将令促进房价合理回归5、现行房产税与未来房地产税的融合五、房产税试点对房开企业的影响1、房产税试点对房价的影响2、房产税试点对收入分配的影响1）、市场行为与收入分配2）、税收用途与收入分配3、房产税试点房开企业的经验总结4、不同情境下房地产税对房地产市场的影响1）房地产税对当地财政收入状况的影响2）房地产税对房价的影响①需求分析第一类：自住需求第二类：投机需求第三类：投资需求②供给分析③预期分析5、房地产税对居民家庭负担的影响六、改革新一轮试点推广，明确哪些核心问题1、范围不包括依法拥有的农村宅基地建房2、核心是居住用的住宅项目3、重点是厘清税费，避免错征、漏征、重复征4、试点城市会从房产税的试点转变为房地产税的改革5、对于增加的炒房成本转嫁六、房地产税开征试点的扩围展望1、现有试点政策介绍2、有望扩围试点及专家预测建议3、房地产税开征的征收范围预测1）存量房与增量房2）首套与非首套3）征收税率范围及税率类型预测4、哪些地区会率先试点？七、住建部最新发文“禁止大拆大建”的对房企的影响1、近期《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》2、围堵大拆大建，限制过度房地产开发1）严格控制大规模拆除。2）、严格控制大规模增建。3）、严格控制大规模搬迁。4）、确保住房租赁市场供需平稳。5）、保留利用既有建筑。6）、保持老城格局尺度7）、延续城市特色风貌。3、加强中长期统筹谋划。1）、探索可持续更新模式。2）、加快补足功能短板。3）、提高城市安全韧性。4、“三限四保”之后，对市场及普通人，有什么影响？1）、主城新房货量被锁定，卖一套少一套，该买尽快买！2）、主城的房价趋于稳定，二手房市场进入主流，不再有过大差价；3）、纯造城新区、鬼城项目，不再会新批了；4）、那些重创城市更新的房企，要沉没了。

• 胡冬梅：地产公司资产管理: 课程背景随着社会经济的快速发展和和人民生活水平的日益提高，我国城乡居民住房需求逐渐增加，刺激了房地产市场的发展。房地产企业内部的固定资产数量和种类也在不断的加大投入，占用企业资产相当大的比重。如何做好固定资产全生命周期管理，这关系到房地产企业的资产管理水平，影响着企业的健康发展。【课程时长】6小时【课程大纲】地产公司资产管理的现状1、目前房地产企业在固定资产的管理工作方面主要存在以下几个问题：1、固定资产数量大、种类多，企业无法实时掌握资产数目情况；2、增减固定资产业务发生账务处理不及时，账务脱节；3、使用与处置固定资产部门职责划分不明确，导致固定资产管理混乱；4、固定资产折旧计算繁复，准确性差，导致固定资产流失；5、缺乏对固定资产定期的清查，固定资产与实物不符，有账无物、有物无账的现象较多；6、高层管理决策者不了解基层的资产实际情况，容易给决策者的投资、决策性造成偏差。地产公司资产管理的范围纳入资产管理对象的范围固定资产低值易耗品物料用品不纳入资产管理对象的范围1）用于促销、接待所购置的物品，明细备查登记。2）楼宇竣工后资产产权发生转移的商品房及其配套设施、园区公建配套设施。资产管理的职责1、资产管理涉及的相关部门2、资产管理部门职责:1）负责制定、修订各类资产管理制度和细则，并组织相关业务培训。2）负责资产购置、验收、调拨、减损、报废、出租、外借的审核及处理3）负责建立公司资产台账，并监督指导各部资产台账的建立及管理。4）负责对各使用部门]的资产进行跟踪检查、抽查、盘点。5）负责公司员工岗位变动的资产交接监督及资产变更登记工作。2、财务部门主要职责:1）固定资产购置、验收、调拨、减损、报废、出租、外借等业务的审核及务处理2）建立固定资产明细账。3）记录固定资产减损、租借时提供相关折旧价值数据。4）员工岗位变动时，确保其使用的固定资产已办理移交手续。5）协助资产管理部i 7对各使用部]的资产进行跟踪检查、抽查、盘点。3、资产购置部门主要职责:1）公司的资产由执行采购职能的部门负责购置。2）在资产购置审批表上加具相关意见。3）凡正在使用的资产出现故障需要维修、更换等相关事宜流程。4、资产使用部门主要职责:1）部门负责人为本部门资产管理的第一责任人2）每项资产落实使用人，部]内公共使用资产的使用人为该部门资产管理员。3）妥善保管新购资产的相关资料，以备日后保修、维修。4）建立部门资产台账，粘贴资产实物卡和条形识别码，并及时进行更新。5）落实其使用资产的移交工作，并报给公司资产管理部门门及财务部门。6）每季度对本部门资产进行自查(包括固定资产、低值易耗品)，并于该季末盘点清查。四、房地产企业的资产管理及运营解决方案1、资产涉及的各部门独立、地域分散的限制2、房屋租赁经营管理3、房屋维修管理4、房屋产权管理5、房屋销售管理6、招商管理以及资产的管理五、地产企业的资产管控措施1、对房源资产进行统一管理与收费、租赁无缝集成，实现全生命周期动态监测2、从加强招商管理、商机管理、合同管理、房屋租赁管理、房屋租售管理，提高运营收益；3、对客户关系的统一管理，将企业资产经营与客户关联起来，提高客户满意度；4、对资产的新增、清理、变动，按要求进行计提折旧，全面掌握企业当前资产的价值5、决策分析对资产运营进行分析，及时了解资产的运营情况，6、针对有风险的经营进行有效的调整及变更来规避风险，7、关注后续优化资产运营管理，及时消除管理漏洞，实现不动产资产增值。

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