胡冬梅：房地产企业成本控制与风险管理

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课程概要

培训时长 : 1天

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课程分类 : 成本控制

课程编号 : 5389

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房地产业

适用对象

房地产项目策划、渠道人员、销售人员、地产营销代理公司策划、渠道人员、销售人员

课程介绍

【课程背景】

房地产开发周期较长，主要包括立项环节、规划设计环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节，项目清算环节等，各环节涉及的税种主要有增值税、企业所得税、土地增值税、土地使用税、房产税、印花税、契税、城建及附加等税种，由于项目的税收成本会影响项目的投资回报，而税务事项始终贯穿其中，因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要一环，有必要对房地产开发环节涉及的业务模式进行剖析，全方位的系统解决企业架构模式的税负问题，让企业用好各项税收政策。

本课程将房地产开发流程分为前期开发阶段、建设及销售阶段、交付及清算阶段三大模块，对涉及的一些税务问题及改善和筹划机会进行总结，抓住业务模式的税收筹划机会，更好地为房地产业务板块发展制定战略性规划。

【课程收益】

以最快的速度深度解析最新国家财税政策，

熟悉房地产企业各个阶段的风险识别及管理

站在企业战略的角度进行企业整体的成本管控及税务筹划，规避税务管理中的风险

从各大税种入手，解密税务筹划中的关键点，助力企业降低税务成本、管控税务风险

【课程时长】

6小时

【课程大纲】

一、房地产企业财务管理方法

1、房地产企业财务管理目标与依据

2、房地产企业财务成本控制与财务报表分析

（1）、房地产立项环节、开发环节的成本控制要点及案例

（2）、房地产销售环节、财务管理环节的成本控制要点

（3）、房地产企业经营资金运作风险控制及案例

3、房地产成本开发的成本控制要点

4、房地产企业财务报表的编制技巧及结构分析

二、房地产开发企业的成本核算特点

1、房地产开发企业与工业企业、商贸企业及服务业的成本核算差异

2、房地产企业成本核算对象如何设置？

3、在房地产开发过程中成本核算需要注意哪几个时点？

4、采购环节发生的共同成本费用的分摊方法

①在会计成本对象之间分摊

②土地增值税清算单位之间分摊

③企业所得税成本对象之间分摊

5、什么是合理的分摊方式？地方规定--河北层高系数法

三、房地产企业风险管理

1、房地产企业管理中存在的风险

1）、政策风险是首要风险

①行业政策

②税收政策

③货币和金融政策

④价格政策

市场风险是核心风险

①土地供应

②居民家庭收入

③供应结构

④利率水平

⑤城市进入风险

⑥市场变化风险

财务风险是重要风险

①投资规模大

②融资风险管理能力

管理风险

①房地产行业参与主体众多

②房地产开发环节繁复、参与者多、周期较长

③房企的经营管理要求较高

2、房地产项目运作中存在的风险管理措施

1）、因地因时制宜，踏好政策调控的节奏

2）、重视市场风险，做好项目策划和管理

3）、建立财务预警机制，提升财务管理水平

4）、适应转型需要，创新开发经营管理模式。

四、房地产企业预算管理

1、房地产预算的编制技术与方法及编制要领

1）房地产企业预算的编制总程序

①董事会根据长期规划，提出一定时期的总目标,并下达规划指标:

②各基层成本控制人员自行草编预算，使预算能较为可靠，较为符合实际:

③各部门汇总部门预算，并初步协调本部门预算，编制出销售、生产、财务等预算

④预算机构审查、平衡各预算,汇总出公司的总预算:

⑤经过公司总经理批准，审议机构通过或驳回修改预算:

⑥主要预算指标报董事会和上级主管单位，讨论通过或驳回修改:

⑦批准后的预算下达给各部门执行

企业应按照生产经营需要编制的预算内容

①经营预算——销售预算、生产预算、费用预算

②财务预算——现金预算、预计利润表、预计资产负债表

③资本支出预算——项目投资决策预算

五、房地产开发成本成本控制

1、商品住宅开发成本构成

2、在开发的全过程中严格控制建安成本

（1）、以合同管理为手段，加强成本控制

（2）、通过招标选择监理单位

（3）、做好规划设计阶段的成本控制

（4）、实行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法

（5）要加强设计出图前的审核工作

3、严格控制建安成本，降低工程造价

（1）、严格进行工程招标，控制新开工程的造价

（2）、合理安排施工顺序，减少临时费用

（3）、建立工程洽商制度，降低工程成本

（4）严格控制材料、设备价格

（5）加强竣工结算的审核

（6）拆迁安置费用的控制

（7）贷款利息的控制

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• 胡冬梅：房产税新老政策解析: 【课程背景】近日，一则重要消息轰动全国，近年来提及多次的房地产税改革试点终于来了。其实房产税一直有相应法律条文，企业购房，及商办类项目一般都正常征收，只是个人买住宅，之前是一般免征；上海，重庆试点征收房产税，现在是上海个人住房落地征收了，对当地住房市场当然是个利空--不过其实因为之前都有政府相应预告“预防针”，总体看其影响应该不大。住建部发文要求不许大拆大建，其实还是一个楼市调控房价手段，影响了目标项目的品质提升程度，同时缓释了房价上涨压力。无论是上海落地征收住宅房产税，还是禁止大拆大建，都是“房住不炒”楼市“三稳”要求一脉相承。本课程致力于对现行房产税征收及立法情况及最新政策做出梳理及解析。【课程大纲】房产的税收产生阶段取得阶段持有阶段处置阶段房产税的征收方式从价征收从租征收房产税的纳税人分析房产税与其制约因素关系1、房产税与房屋流通的关系2、房产税与房价的关系3、房产税与持有人的关系为什么要加快改革试点1、积极稳妥推进房地产税立法与改革。引导住房合理消费和土地资源节约集约利用促进房地产市场平稳健康发展4、开征房地产税的好处1）、开征房地产税利于建立完善的房地产税收体系2）、开征房地产税利于打击房市投机3）、开征房地产税利于消费者减少过度消费4）、征房地产税将令促进房价合理回归5、现行房产税与未来房地产税的融合五、房产税试点对房开企业的影响1、房产税试点对房价的影响2、房产税试点对收入分配的影响1）、市场行为与收入分配2）、税收用途与收入分配3、房产税试点房开企业的经验总结4、不同情境下房地产税对房地产市场的影响1）房地产税对当地财政收入状况的影响2）房地产税对房价的影响①需求分析第一类：自住需求第二类：投机需求第三类：投资需求②供给分析③预期分析5、房地产税对居民家庭负担的影响六、改革新一轮试点推广，明确哪些核心问题1、范围不包括依法拥有的农村宅基地建房2、核心是居住用的住宅项目3、重点是厘清税费，避免错征、漏征、重复征4、试点城市会从房产税的试点转变为房地产税的改革5、对于增加的炒房成本转嫁六、房地产税开征试点的扩围展望1、现有试点政策介绍2、有望扩围试点及专家预测建议3、房地产税开征的征收范围预测1）存量房与增量房2）首套与非首套3）征收税率范围及税率类型预测4、哪些地区会率先试点？七、住建部最新发文“禁止大拆大建”的对房企的影响1、近期《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》2、围堵大拆大建，限制过度房地产开发1）严格控制大规模拆除。2）、严格控制大规模增建。3）、严格控制大规模搬迁。4）、确保住房租赁市场供需平稳。5）、保留利用既有建筑。6）、保持老城格局尺度7）、延续城市特色风貌。3、加强中长期统筹谋划。1）、探索可持续更新模式。2）、加快补足功能短板。3）、提高城市安全韧性。4、“三限四保”之后，对市场及普通人，有什么影响？1）、主城新房货量被锁定，卖一套少一套，该买尽快买！2）、主城的房价趋于稳定，二手房市场进入主流，不再有过大差价；3）、纯造城新区、鬼城项目，不再会新批了；4）、那些重创城市更新的房企，要沉没了。

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