一、房地产面临的宏观经济环境
（一）中国经济发展的外部环境复杂化
1、世纪疫情负面影响依存
2、全球通货膨胀是否持续
3、美国加息节奏如何变化
4、俄乌战争结局早已注定
5、美国遏制中国是否加码
（二）中国经济下行压力加大
1、支撑经济高速发展的红利不再
（1）人口红利
（2）WTO红利
（3）资源红利
（4）环保红利
（5）低成本技术红利
2、拉动经济的手段难以奏效
（1）金融大放水的方式风险重重
（2）举债高杠杆的方式不可持续
（3）新基建发力但规模不如老基建
（4）出口市场改善存在不确定性
（5）消费潜力大幅度释放有困难
二、房地产影响因素
（一）经济发展
1、中国经济发展状况
2、经济发展与房地产市场
（二）国家政策
1、国家政策影响房地产市场兴衰
2、近20年房地产周期与调控
3、哈里森周期与中国政策房市
4、房住不炒成为主基调
5、不将房地产作为短期刺激经济的手段
6、内外双循环带来的影响
（三）人口因素
1、人口总量及结构
2、刘易斯拐点
3、人口红利拐点
4、人口老龄化加速
5、90后比80后数量下降幅度太大
6、结婚对数持续下行
7、不同年龄购房群体特点及购房需求
（四）金融政策
1、货币供应量
2、利率
3、信贷政策
4、首付比
5、抵押率
6、金融加杠杆与去杠杆
7、三条红线及贷款集中度管理
（五）财税政策
1、94年分税制改革
2、土地财政
3、房地产税试点
（六）居民收入
1、居民可支配收入
2、房价收入比
（七）土地政策
1、土地拆迁补偿制度
2、土地开发储备制度
3、土地出让制度
（八）城镇化进程
1、政策指引城镇化
2、产业驱动的城镇化
3、新型城镇化
4、大城市病与驱逐低端人口的逆城镇化
5、乡村振兴与返乡创业的逆城镇化
6、哪些城镇有发展机会
（九）区域发展战略
1、粤港澳大湾区
2、西部大开发加速
3、京津冀协同发展
4、长三角一体化
5、成渝地区双城经济圈
6、海南自由贸易港
（十）消费者变化
1、购房群体观念在变
2、家庭小型化
3、政策引导多元化回归居住属性
吴怀山