郭巍：多维操盘——园区片区

多维操盘——园区片区

课程背景

国内房地产开发政策近年来监管逐步趋严，各家房企都在房地产开发模式的创新方面积极探索，努力寻求在供给侧结构改革、国内国际双循环国家大战略下的地产创新开发模式。在模式创新的探索过程中，地产+产业这种融合了房地产与助推地方经济发展的模式成为地产商与政府主导者博弈的创新性模式。由于房地产增值过程中，土地增值对于地产行业增值的贡献度最大，而土地增值的逻辑中规划与产业又是相互作用和激励的，进而在国内多个地区出现了以这种产业+地产开发的标杆项目案例，比如说早期的招商蛇口工业园区自1978年设立以来，走出了一条中国版的区域增长极发展模式，同时也为招商局集团带来了丰厚的项目开发利润与知名度。再比如1992年在长三角的上海和苏州分别由政府的平台公司相应主导的苏州工业园区和上海张江高科园区都成为国内地产+产业开发模式的标杆案例。直到1998年河北省廊坊市固安县的华夏幸福基业公司的创立走出了一条“封闭运作+委托运营+都市圈”的片区园区开发自循环模式，以及后续以工业用地二级开发为主围绕微笑曲线而设立的联东U谷品牌。

当然进入新时期，园区开发的内涵和外延还在不断的延续，包括京东、顺丰、普洛斯等以物流为基础产业的物流地产，以自身产业为基础进行科技园区开发的百度、阿里、腾讯、字节跳动等科技型地产，以文旅、小镇、乡村为基础的文旅康养类地产等等。

本节课程将主要关于园区开发的具体操盘流程以及园区开发的基础知识并结合当前国内房地产和园区开发的政策导向以及知名项目案例作为分析入口，带学员从宏观到微观、从认知到操盘、从理论到实践全方位了解园区的操盘与开发。

课程收益

● 掌握国内园区项目开发的历程，掌握园区开发的模式选择和可持续开发

● 掌握园区国内标杆项目案例与项目亮点复盘

● 掌握园区项目投资、运营、创利、退出全流程风险管理

● 掌握园区项目与金融结合的项目产融结合模式

● 掌握园区开发当下的创新型业态

课程时间：2天，6小时/天

课程对象：政府、金融机构、投资公司、产业企业、房地产企业、园区开发企业

课程方式：实战讲授+案例分析+调研问卷+模式解析

课程大纲

1. 第一讲：园区标杆企业及开发流程介绍

一、园区发展历程及典型标杆企业分析

1. 1. 1978年-招商蛇口工业园“三来一补”-中国平安、中国中集、招商银行
2. 2. 1980年-中关村科技园“华夏硅谷、陈春先、先有四通、后有联想”
3. 3. 1991年-联东U谷“起步模板、布局环京、厂房为主、工业万达”
4. 4. 1992年-苏州工业园“92南巡、中新合作、制造为主、科技创新”
5. 5. 1992年-张江高科“高新技术、生物医药、集成电路、园区投行”
6. 6. 1998年-华夏幸福“模式为王、环京布局、正南50公里”民营片区
7. 7. 1998年-大连亿达“信息产业、外包为王、BTO、成于软件”民营专业园区
8. 8. 1999年-天安数码“深港合资、综合开发、产城融合、金融助力“合资片区
9. 9. 2009年-普洛斯“新商号、新品牌、基金操盘、万科入主”物流地产龙头
10. 10. 2014年-中南高科“联东班底、后起之秀、布局广泛、链条完善“-综合服务片区
11. 11. 2012年-万科、碧桂园、恒大、中粮、金地“五道红线、破局转型”-新晋片区
12. 12. 2014年-中建、中交、中铁、中电建-“施工被迫转型投资、片区开发、ABO\EPC+F”

二、园区开发主体及诉求平衡

1. 1. 地方政府诉求
2. 1）高附加值的产业与技术更新
3. 2）解决就业的效率
4. 3）税收的稳定与效率
5. 4）固定资产投资与GDP贡献
6. 5）政治稳定、降低支出、土地出让金收入
7. 2. 开发运营企业诉求
8. 1）投资规模与回报率
9. 2）融资达成可行性
10. 3）短期利润与长期收益
11. 4）交易模式简单标准
12. 5）回收周期短
13. 3. 招商引资客户诉求
14. 1）企业客户-成本降低、收入增加、配套完善、劳动力充足稳定、市场广阔
15. 2）居民客户-职业发展、收入保障、户口问题、居住环境、医疗养老

三、园区开发流程及关键节点

1. 1. 园区开发原理-新型城镇化、产业转移、产业集聚、产业关联、产业升级
2. 2. 园区开发战略-产业（一产、二产、三产）+土地（一线城市、二线城市）
3. 3. 园区选址模型-5有模型
4. 4. 园区产业规划-优势产业、前瞻性产业及招商产业方向
5. 5. 园区产业定位-产业门类一级二级名录
6. 6. 园区用地规划-用地规划、产业规划、产品规划三结合
7. 7. 园区经济分析-产业产出、产业投入、产业效率、产业拉动人口、就业、投资
8. 8. 园区投入产出-总投资、资本金、融资模式、分期滚动循环开发、收益率
9. 9. 园区产品设计-产业综合体模式、总部综合体模式、土地规划模式
10. 10. 园区交易结构-勾地模式、PPP模式、ABO模式、委托模式、一二级联动模式
11. 11. 园区协议设计-股权模式、权力设定、政府与企业分工、回购、资金回笼路径
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13. 第二讲：园区开发价值体系与盈利模式分析

一、园区土地分类与不同的操作方法

1. 1. 国有土地操作：土地分类及物业匹配、土地出让模式
2. 2. 集体土地操作：所有权、使用权、经营权、土地流转

二、园区开发利润节点与增值过程

1. 1. 基础设施和公共配套及土地整体-工程企业的收入
2. 2. 征收拆迁补偿-拆迁户的收入
3. 3. 招拍挂的土地溢价-政府的收入
4. 4. 二级开发的资产溢价-开发商、银行、政府、房建企业的收入
5. 5. 长期运营持有的资产增值-基金公司、资管公司、开发商的收入

三、园区开发七大业

1. 1. 物业经营-园区运营的大数据接入点
2. 2. 园区物业增值-资本运作与资产运作的大杀器
3. 3. 住宅与商业地产-现金为王与滚动开发的根基
4. 4. 产业类投资-好的园区汇报最为丰厚的模块
5. 5. 公共服务收入-克强指数在实体企业中的最直接体现
6. 6. 一级开发与PPP-对赌暴利的一个隐藏利器
7. 7. 税收与政府补贴-微不足道却是招商法宝

四、如何结合一块土地的五大利润点构建最佳盈利战略

1. 1. 市场研究、投资决策、土地获取、市场定位、产品策划
2. 2. 规划设计、招标采购、施工组织、综合控制、招商策划
3. 3. 经营管理、物业管理

五、园区开发与资产运作

1. 1. 产业投资基金与资本运作
2. 2. 基础设施不动产公募REITs操作
3. 案例：博时招商蛇口产业园区封闭式基础设施证券投资基金
4. 案例：东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金
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6. 第三讲：园区投资模式分类、应用选择及经济测算

一、园区投资主体选择

1. 政府投资-《政府投资条例》

2. 社会资本投资-《企业投资条例》

二、园区开发政策法规体系

1. 政府管理知识体系：政府项目发起、立项、审批、预算安排、前置手续与资料

2. 项目开发知识体系：开发策略与整体规划、产业规划、战略规划

3. 项目运营知识体系：招商引资、楼宇经济、物业及衍生业务

4. 项目投融资知识体系：与开发策略匹配的工程造价、财务测算、投融资规划

5. 项目交易结构设计：规避现行体制障碍的结构设计

三、园区开发最新模式解析与应用

1. 勾地模式

1）实际联动，外表独立

2）整体控制，锁定地价

3）综合计算，防止漏单

2. PPP模式

3. ABO模式

4. 委托模式

5. 一二级联动模式

四、园区开发资料清单与项目可研编制

1. 项目选址确定

2. 项目开发地块分析

3. 项目产业规划与定位

4. 项目产业布局

5. 项目土地规划分析

6. 项目基本参数假设

7. 项目财务测算

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2. 第四讲：园区开发融资模式及资本运作

一、园区项目全生命周期财务测算建模与关键指标分析

1. 全生命周期财务测算

2. 交易结构设计

3. 项目融资操作流程

4. 项目股债比例调和设计

5. 总投与资金筹措、还本付息、成本费用、税金、利润模拟

6. 动静态与动态财务指标评价体系构建

7. 无追索和有限追索的融资特性达成

二、园区项目融资设计

1. 初步融资计划（未来收益、投资估算、融资方案、财务效益、不确定性、风险）

2. 融资计划实施

3. 融资风险管理

三、园区全生命周期融资渠道与融资达成条件设计

1. 商业银行

2. 信托

3. 基金

4. 债券保险资管计划

5. 资产证券化

6. 园区各融资渠道审核要点及成本、应用阶段

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2. 第五讲：园区运营方法与最新运营模式

一、招商引资难题的四个基本规律

规律1：产业转移-改革开放四十几年经济发展的核心

规律2：产业集聚-中国产业形成的机理

1）开饭馆扎堆

2）企业选址同样适用

3）产业集群打造方法全梳理

规律3：产业关联-配套招商和龙头招商的原因

1）生产、生活、生态三生联动

2）活力、魅力、动力三力结合

规律4：产业升级-我们现在以及未来十年要做的事情

二、投资企业投资的唯二出发点和企业选址体系全解析

1. 市场

2. 成本（人力人本、土地成本、交易成本、信息成本、物流成本、财务成本）

三、招商引资三级业务与七大赢利点解析

1. 招商引资三级业务解析

1）一级业务-招商引资

2）二级业务-园区运营

3）三级业务-产业投资

2. 一级招商引资业务核心打造

产业规划与定位调研、招商渠道构建、招商体系打造、招商业务团队、物业招商or土地招商

3. 二级招商引资业务核心打造

物业管理、安全环保、装修改造、工商注册、人力服务

4. 三级招商引资业务核心打造

股权投资、债权融资、税务筹划技术共享、设备共享

四、招商引资项目信息获取模式

1. 自己开发

2. 招商渠道

3. 招商中介等

五、招商引资九大关键流程

流程1：招商策划

流程2：形象设计

流程3：信息开发

流程4：招商模式

流程5：招商洽谈

流程6：招商跟进

流程7：招商培训

流程8：掌握投资商的心理

流程9：掌握销售及相关服务流程

六、国内知名招商企业核心模式解读

1. 中国最大的园区招商企业-华夏幸福高新技术企业招商方法与路径

2. 中国最牛厂房招商企业-深圳伙伴地产、谷川联行招商方法与模式

3. 中国最低调招商企业-上海宋乔实业-园区运营到产业投资第一企

1. 园区典型开发案例解析
2. 1）业界龙头、布局全国、利润丰厚、模式为王-华夏幸福基业全方位解读
3. 2）专注产品、现金为王、发迹唐山、京沈崛起-联东U谷解析
4. 3）牌子最硬、历史最长、项目最好、央企担当-招商蛇口
5. 4）成于浦东、专注产业、基金引领、产业领先-上海张江高科