郭巍：破局——宏观经济剖析

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课程概要

培训时长 : 1天

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课程分类 : 宏观经济

课程编号 : 580

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行业不限

适用对象

金融机构、国企、民企、政府

课程介绍

课程背景：

2022年从中央到各地方政府普遍下调增速预期。如何研判全年经济增速目标与形势。面对需求收缩、供给冲击、预期转弱三重经济新下行压力，精准、可持续的财政政策和灵活适度、保障流动性的货币政策将如何发挥作用？俄乌局势升级与国内出口、投资、消费关系几何？央行财政联手施政宏观经济调节基本面究竟是财政政策还是货币政策？大宗商品价格持续攀升，伦敦金属交易所百年不遇紧急叫停镍期货合约国内油气价格和大宗商品持续攀升与通胀问题，限电限产何时休？如何理解财政适度超前与基建加大投资带来的机遇？

老龄化、少子化、收入差距加大、内卷、躺平与经济现状的本质关联是什么？房地产加速下行、疫情防控和能耗双控等供给冲击拖累下，经济增速快速下滑，中央从需求、供给、预期三方面作出哪些部署未来，中国经济运行底层逻辑正面临哪些重置？房地产行业所牵动的政府负债、企业负债、居民负债如何着陆破局？

围绕“十四五”规划实施，促进数字技术和实体经济深度融合，赋能传统产业转型升级，催生新产业新业态新模式成为实现高质量发展的重要途径。步入发展新阶段，如何加速龙头企业带动中小企业、推进上中下游协同联动发展？如何持续应对部分行业产业链、供应链循环不畅等挑战？2022“双碳”推进工作弹性增强。引领中国经济、社会全面低碳转型，政策、技术、市场如何充分发挥各自优势？政府如何加强顶层设计？企业如何提前布局“双碳”转型战略，

本课程也会在课程中从经济学的理论分析到具体的经济热点，让受众学员深入浅出的理解2022年国内经济金融发展模式的现状、问题、困境、挑战与破局。

课程收益：

● 掌握中国经济发展过程中面临的挑战-中等收入陷阱、内卷化、躺平、双减…….

● 掌握中国经济2022年发展的重要方向与手段
● 掌握宏观货币政策与财政政策对于中国经济2022年发展有哪些机会

● 掌握自国内大循环与国内国际双循环经济体系建立后的经济新机遇

● 掌握当下经济与未来经济布局我们如何做

课程时间：1天，6小时/天

课程对象：金融机构、国企、民企、政府

课程方式：实战讲授+案例分析+调研问卷+业务落地

第一讲：宏观经济热点与疫情下的经济新挑战
一、疫情笼罩下的全球经济提振疲软与产业链供应链失控
1. 央行的开闸放水或成各国经济政策救命稻草
案例解析：美联储的扩表与财政赤字货币化对全球经济体的影响
案例解析：我国货币政策与美联储扩表之间的联系
2. 全球产业链与供应链陷入失衡
案例解析：运费高涨、一箱难求、箱比货贵
3. 通胀、债务、就业、贫富差距、局部冲突、恶劣天气成为经济发展的阻碍与挑战
二、我国经济增长中如何看投资、出口和消费三驾马车的作用
1. 中国出口的“高光时刻“是否能够得以延续
2. 房地产投资受限背景下基建投资能否挑起大梁
案例解析：恒大危机、华夏幸福危机、宝能危机如何破局
3. 疫情导致收入下滑消费提振挑战重重
案例解析：中国产业发展四十年与农民、市民身份转换
案例解析：从七普人口数据看投资、出口、消费的趋势
三、中国经济增长的发力点在哪里
1. 国内国际双循环模式下的供给侧结构改革与产业升级
案例解析：从农民到厂弟厂妹再到农民工再到外卖员的变迁
案例解析：从义乌世界工厂到世界电子商务的阿里巴巴
案例解析：台湾制造业教父施振荣的产业升级论“微笑曲线“
2. 政府投资拉动与基建投资适度超前
案例解析：银保监会和财政部联手发力遏制隐形债务原因为何
四、我们从未感受到如此下行的压力-2022年经济对冲政策解读
1. 宏观政策稳健有效如何理解——股市、债市、货币市场、汇率市场、地产价格波动几何
1）如何看待中国股市
2）如何看待金融发力实体经济
3）如何看待房地产在中国经济中的作用
2. 积极稳健适度超前的财政政策发力——新基建、专项债、东数西算
3. 保持流动性的货币政策——央行该印多少钱
案例解析：能源价格上涨与大宗商品上涨的背后逻辑
案例解析：限电限产背后的原因与经济有哪些联系
案例解析：如何保住小微企业与市场主体
案例解析：房地产是如何吸走货币资金的
案例解析：高房价与劳动力成本上涨的矛盾的调和
第二讲：经济内循环视角-对2022年于宏观经济目标的解读
一、我们每年创造了多少财富-经济总量-GDP
1. 人均.125万美金GDP背后-货币与GDP、人口与GDP、城市与GDP
2. 1万美金后中等收入陷阱是否会发生
案例解析：韩国与巴西的中等收入陷阱
案例解析：日本制造业如何带领日本跨越中等收入陷阱
二、我们还有多少人没有工作-民生-就业
1. 疫情阴霾笼罩线下服务业闭店大于开店
2. 房地产受限相关上下游利润受限规模与就业下滑
3. 2022年中国高校毕业生1076万人历史新高的就业岗位需求
三、我们的钱是否在贬值-通胀与投资
1. PPI持续上涨CPI定调涨幅3%通胀滞涨并行
案例解析：不买房的话，如何守住我们的钱袋子
四、我们赚了世界多少钱-经济动能-净出口平衡
1. 资源输出、劳务输出、资本输出、智力输出
2. 资源输入、劳务输入、资本输入、智力输入
案例解析：我国外贸的进口与出口品类分析
五、供给侧结构改革与创新发展展与新型城镇化提升
1. 中国城镇化进程已达65%
案例解析：城镇化进程降速，结构化问题凸显
案例解析：居民收入中资产性收入高于劳动收入矛盾的调和
六、经济发展动能从投资主导转向消费主导-内循环模式
案例解析：国人为什么热衷买房、2022年买房还是不买房
案例解析：国际贸易从海外贸易转为国内生产消费循环
案例解析：人口老龄化加剧与中国人口红利的持续发展
第三讲：经济动力发展视角-看中国经济增长潜能
一、高质量发展与人口红利的消退
1. 老龄、少子、躺平、内卷、收入差距
2. 上有四老下有三小的70、80和90后
3. 2022-2036年婴儿潮变成退休潮
案例解析：深圳的三和大神缘何成为躺平先驱
案例解析：“三胎”政策放开影响几何
二、农民进城与1100万人保就业的关系
1. 到城里工作性价比究竟是高还是低
案例解析：1000万美团外卖小哥“裸奔”大军还是“新蓝领”
案例解析：海归月嫂成热门职业，服务业升级为时不远
三、人均劳动回报与产值继续高增长
案例解析：90后和00后为什么不愿意进工厂打工
四、服务业如何成为拉动GDP的主力
1. 直播带货火遍全国
2. 老龄化社会来临的养老与医疗服务消费
3. 本科毕业生的平均工资抵不过外卖小哥
五、数字经济正在颠覆每一个行业
1. 网红第一村北下朱从“微商”到“直播”
2. 找到代工厂，做自己的品牌-从特斯拉到江淮，从江淮到蔚来
3. 懂得中国市场的拼多多与美国的沃尔玛
第四讲：国际局势视角与外循环视角-看中国经济增长外部环境
一、俄乌局势如何理解
1. 牵动中东的俄乌局势
2. 牵动半岛的俄乌局势
3. 牵动中美的俄乌局势
4. 牵动欧盟的俄乌局势
5. 牵动台海的俄乌局势
6. 牵动全球的俄乌局势
二、俄乌局势对金融市场的影响
1. 俄乌作为全球资源和农业出口国：俄乌局势沿产业链扩散到全球通胀
案例解析：伦敦金属交易所历史性镍停牌原因为何
案例解析：油气价格持续攀升带来的全球性通胀
2. 西方经济制裁及逆全球化冲击全球贸易、金融市场
二、俄乌局势对我国经济的影响
1. 国际原油、天然气、小麦等价格大涨引发的输入性通胀影响
2. 通胀掣肘货币政策，对稳增长、精准财政政策的要求更高
3. 全球能源大变局，能源供应安全面临较大不确定性
三、深化开放与中美关系如何理解
1. 贸易与投资不均衡
2. 知识产权保护
3. 经济体制不同
4. 政治体制与意识形态不同
5. 全球经济治理的典范应该是哪种模式
四、中美关系展望与影响
1. 反倾销，反补贴
2. 市场禁入
3. 技术封锁
4. 国家战略层面竞争
五、疫情对于全球供应链格局的洗礼
案例解析：芯片、关键原材料、科研设备与软件的关键技术如何突围
第五讲：经济中的风险-再谈房地产经济周期与绿电周期的转换
一、中国房地产三大矛盾
1. 短期矛盾-房企要卖房，政府要限购，房企要融资，银行不支持
2. 中期矛盾-产业要升级、居民负债高、工资增长慢、产品利润薄
3. 长期矛盾-人口老龄化、婴儿出生少、房屋存量多、地产不好销
二、负债如何影响我们的经济发展
1. 政府的隐性债务风险
2. 房企的融资风险
3. 居民的高负债风险
4. 中小银行不良资产风险
三、大变革-中国房地产行业十谈
1. 房地产与开发商
2. 房地产与政府
3. 房地产与银行
4. 房地产与居民
5. 房地产与实体
6. 房地产与货币
7. 房地产与财富
8. 房地产与房价
9. 房地产与就业
10. 房地产与基建
四、大变局-房地产经济周期向绿电周期的转换-产业升级创新期
1. 碳达峰、碳中和的绿电经济周期开启
2. 产业创新升级与全球治理话语权
案例：中美制造业成本及优势对标
案例：核心技术供应链体系拆解-高端芯片、航空发动机、数控机床
案例：清华北大高考状元院系分析
案例：中国的企业喜欢研发吗？挖人与创新哪个才是捷径
案例：中国专精特新与日本、德国专精特新对标
4. 消费、内需引领下的共同富裕
5. 中国GDP跃升全球首位的机遇期
6. 强化金融支持：畅通科技型企业上市等各类融资渠道
案例解析：北交所的设立与未来
第六讲：经济未来展望-大国崛起、使命必达
一、看格局-城市功能泾渭分明
1. 看南北-北纬31度线京津冀、长三角、粤港澳
2. 看东西-胡焕庸线与东数西算长江中部崛起与成渝经济区
3. 看城市-都市圈、城市群、新基建、宽落户
4. 看乡村-一二三产融合与乡村振兴补短板
案例解析：种大豆、榨豆油、买豆油、搞旅游
二、看动力-产业创新与升级、服务业内需发力
1. 养老护老家政成未来就业重要载体
2. 服务业成为GDP占比最高行业
3. 科技与创新成为造富新赛道
4. 延迟退休、活力老人、三胎配套政策完善
三、看治理-中央统筹下的市场和经济
1. 央企国企-深化改革、强化主业、融入市场、国计民生
2. 民营经济-消费流通、反对垄断、专精特新、服务大局
3. 房地产业-因城施策、房住不炒、城市更新、保障住房
4. 银行金融-服务实体、抑制无序、监管趋严、防止风险

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• 郭巍：双轮驱动——招商引资: 课程背景：2022年从中央到各地方政府普遍下调增速预期。面对需求收缩、供给冲击、预期转弱三重经济下行压力，国内产业发展也也面临着前所未有的挑战。特别是随着国内国际双循环经济发展战略的提出，产业发展的结构、产业投资的逻辑与招商引资的方法也出现了更多适应当前经济发展模式的转变。围绕“十四五”规划的落地实施，数字技术和实体经济深度融合，传统产业转型通过科技创新、组织管理、产品赋能等模式升级，招商引资行业的新产业、新业态、新模式为国内各地区域经济发展创造了多个标杆案例，合肥招商的“投行模式”、昆山模式、张江模式、链长制招商、集群式招商、龙头招商等等案例。步入发展新阶段，如何加速龙头企业带动中小企业、推进上中下游协同联动发展？如何承接东部地区产业向西部地区转移、如何平衡都市圈内部高能级城市与周边区域的产业流动、如何根据城市群内部不同城市之间的功能找准产业定位、如何利用招商引资大数据、产业投资基金和科学的招商开展方法进行招商成为招商引资从业人员的重要业务提升聚焦点。抓住当下创新驱动与高质量发展双轮驱动模式下的招商引资机遇，全面、系统、高效、快捷地打造一支“懂政策、懂经济、懂业务、懂法律”的高效率复合型招商人团队。本节课程将全面为您解读招商引资项目落地全过程，并用招商引资实际落地案例与您解读招商引资工作的前期策划、招商方法、招商流程、国内新兴的招商引资模式等内容。课程收益：● 掌握招商引资的理念、意识、开阔招商视野与招商战略版图● 掌握招商引资的客户获取路径与方法，掌握产业地图招商引资实战技术● 掌握如何做好招商引资的产业规划与产业研究● 掌握产业链体系招商搭建的方法与产业集群招商模式● 掌握招商引资信息的挖掘与招商引资信息的甄别● 掌握合肥模式、昆山模式、张江模式、中南高科模式、华夏幸福、龙头招商等等案例● 掌握招商引资企业服务的全流程体系与企业精准服务与增值体系构建● 了解国内产业发展的最新政策动向与高新技术产业情况课程时间：2天，6小时/天课程对象：政府部门、高新园区、工业园区、新区、城投公司、地产类企业课程方式：实战讲授+案例分析+调研问卷+模式解析课程大纲第一讲：产业发展四十年与招商引资项目落地策划一、1949年建国与计划经济体系下的产业发展经验1. 重工业为先导、军工优先发展-东北、西南GDP增速领跑全国案例：改革开放使东部沿海地区的产业发展迅速超越内陆地区2. 二元化治理体系与中国的乡村与城市案例：富士康之殇与大国制造案例：苹果之路、华为之路、小米之路三者的思辨与中国经济模式案例：星巴克的猫抓杯与江浙沪包邮的山寨“X爪”杯二、招商引资元年-引入外资-1978的改革开放与市场经济体系1. “渔村”到中国制造业基地再到科技创新高地-深圳招商引资经验案例：改革开放使东部沿海地区的产业发展迅速超越内陆地区案例：亚洲四小龙的产业转移与珠三角、长三角的招商引资案例：四十年的低端制造业让我们懂了什么是价值链与产业链案例：2003年淘宝网成立与义乌小商品交易中心的关联2. 招商引资的源动力是什么，政府为什么这么重视招商引资案例：中新苏州工业园区的发展来龙去脉案例：埃隆马斯克的特斯拉超级工厂落户上海全流程解读案例：合肥招商模式与蔚来汽车落户合肥三、全球化的中国制造与招商引资1. 民族品牌的扩张与WTO案例：宁德时代新能源产业与曾毓群的创业2. 中国产业要升级-做研发和挖人哪个成本更低案例：格力与美的之争-珠海市北京酒店挖人事件案例：台湾制造业教父宏基电脑创始人施振荣与产业升级案例：斯坦福的中国商学院案例-铁道部降伏汉斯虎-中国高铁技术谈判四、产业崛起背后的阵痛与招商引资1. 基建投资和公共服务设施投资带动地方经济飞速发展2. 土地财政与房地产与产业招商的矛盾3. 招商引资政府、企业、居民的三个杠杆与人力成本小结：四十年产业发展与产业投资对招商引资工作的启示1. 招商引资基本知识与招商认知——国际招商引资成功经验与发展模式1）招商引资实施的主体分类-政府招商、企业招商、中介招商2）招商引资营商环境要素分析2. 招商引资方向与产业定义——全国招商引资产业及行业重点分布1）全国招商引资产业门类：主导、优势、前瞻性、战略性新兴产业的区别于关联2）招商引资重点的战略性新兴产业方向3）传统产业招商引资升级3. 企业投资的决定因素：市场化决定因素，行政化决定因素4. 产业招商的理念与招商引资顺势而为1）企业的产业转移：成本、市场、经济结构案例：北京产业转移与华夏幸福固安的产业承接2）企业的集聚趋势：开饭馆扎堆、企业选址适用、产业集群打造方法全梳理案例：深圳、东莞电子信息产业集聚案例分析3）企业的关联链条：生产、生活、生态三生联动；活力、魅力、动力三力结合案例：北京亦庄经济开发区、丰台总部基地招商案例分析4）企业的升级方法：制造业教父施正荣的微笑曲线理论与高质量发展与创新驱动产业升级案例分析：比亚迪、Google、Apple、华为5）招商引资的阶段与招商方法匹配：产业规划与定位匹配物业建设案例：土地批租招商-开发前期-张江高科招商案例：物业销售招商-开发初期-江湾新城创智天地招商案例：物业租赁招商-开发中期-陆家嘴上海中心招商案例：股权入股招商-开发后期-虹桥商务区招商案例：债权支持招商-开发运营-上海和平饭店周边物业招商第二讲：科学招商体系及标杆案例与产业投资案例解析一、招商引资主要模式分析1. 政府主导型-苏州工业园区2. 市场主导型-张江高科园区3. 总部经济型-北京丰台总部经济4. 专业园区型-北京大兴生物医药基地5. 以民引外型-华夏幸福基业招商二、企业积极对外扩张投资的重要因素案例：家乐福麦德龙的产业布局与沃尔玛之间的关系1. 战略布局、客户要求、市场需要2. 资源制约、成本因素、产业聚集3. 合作发展、优惠吸引、竞争压力、未来期望、防范风险三、招商引资客户类型及投资动机分析1. 快速发展型-例如医疗、环保2. 务实发展型-食品、印刷、机械3. 功能导向型-高端装备制造4. 产业集聚型-电子、大数据、云计算、互联网5. 投资型-金融、银行、贸易公司、信托公司、会展公司四、企业投资出发视角与招商引资1. 市场1）政府采购合同的招商引资-比亚迪新能源汽车招商引资案例解读2）需求增加带来的招商引资-西门子、庞巴迪动车项目招商引资案例解析2. 成本案例：拼多多的产业链构成与模式深入解析1）人力人本、土地成本、技术成本2）交易成本、信息成本、物流成本、财务成本3. 招商引资税金与奖补1）增值税、企业所得税、个人所得税2）地方专项资金、中央中小企业支持资金、基金、补助分析：新兴产业企业选址时共同考虑的9大因素与企业投资落地率之间的关系五、按图索骥-产业地图招商引资方法实战落地1. 制定一张符合本区域产业定位的招商引资地图（标注信息）2. 根据产业地产确定近期的产业转移动向与流向3. 锁定招商目标区域4. 针对招商目标区域进行信息轰炸5. 确定企业落地概率后的招商战略扩围与扩维6. 扩围-扩大产业招商地图面积7. 扩维-增加产业招商的产业能级六、产业地图绘制方法与信息标准1. 运营成本：劳动力、房屋占用成本、设备成本、物流成本2. 劳动力要素：劳动力供应稳定、充足，培训与教育3. 供应&市场：是否有完成的配套供应闪，距离距分销商有多远4. 生活质量：高管与技术人才适应；社区生活环境案例：波音大飞机落户舟山对我们的启示5. 激励机制：税务、经济发展激励政策、园区优惠政策6. 基础设施：海陆空交通、公共设施方便程度7. 政治和监管：政治稳定、监管环境、申请证件程序、知识产权保护案例：越南产业引进为什么又陷入了低谷第三讲：招商引资路径与信息获取途径一、招商引资项目信息获取1. 自己开发-企业投资选址最先做的就是上网搜索2.招商渠道-谁的董事长和总经理电话号码最多谁的成交概率就越高3. 老带新-企业老板的朋友也是同行或者上下游4. 管委会推荐-你的区域比我好，但是我的地比你多二、招商引资常用方法与项目策划传统招商方法：小分队，参加行业论坛，上门拜访客户，组织招商活动，区域驻点、飞地招商，聘请中介机构，顾问，学术研讨会1. 新兴招商方法与项目策划1）股权招商-克强指数在招商引资中的具体时间2）产业集聚招商-万达广场究竟是如何打造的3）互联网+招商-“三查”的作用4）大数据招商—企业老板的信息如何获取5）云计算招商-pathon爬虫技术的应用6）技术平台招商-如何建立技术招商联盟7）政府合作招商-怎样与其他区域政府达成招商联盟8）产业链投资招商-供应链招商究竟是什么回事三、招商引资项目落地甄别与跟踪1. 标准招商系统信息收集指标体系与信息系统2. 项目信息甄别内容5W2H模型案例解析：招商引资的效率既取决于努力也取决于方法第四讲：招商引资增值体系与招商产业服务一、产业企业入园后的运营升值业务体系1. 股权投资-产业投资基金2. 债权融资-银行、信托、担保3. 工商注册-一站式服务4. 人力服务-劳动力价格、聘用高管的可能性5. 税务筹划-霍尔果斯与影视文娱6. 技术共享-技术获取的及时性、合法性7. 设备共享-茅台酒厂周边的小酒厂案例二、招商引资行业知名企业招商方法与模式深入解读1. 中国最大的园区招商企业-华夏幸福高新技术企业：CRM、CallCenter、网络爬虫技术2. 中国最牛厂房招商企业-深圳伙伴地产招商方法与模式3. 中国最低调招商企业-上海宋乔实业-园区运营到产业投资第一企4. 招商引资中介介绍与业务模式解读-谷川联行招商第五讲：招商引资实施流程与组织体系保障及风险管理一、招商引资实施全流程与招商引资手册制作方法内容：产业规划、产业定位、产业细分、配套产业分析、土地及物业研究、招商策略制定、招商引资执行、招商制度政策体系、招商引资人员架构二、招商引资五大系统应用1. 信息挖掘分析系统2. 客户调研定位系统3. 形象包装宣传系统4. 客户跟进签约系统5. 招商服务系统三、招商引资工具体系与表格应用《新进招商人员培训计划表》《客户资料保护名单》《招商人员月个人招商成绩表》《招商人员周工作总结表》《招商人员月工作计划表》《客户来访资料登记表》《客户资料统计表》《每周招商工作报告》（主管）《每周招商工作报告》（经理）四、招商引资风险管理及营商环境打造-招商引资JQK1. 招商引资风险的主要成因及后果分析1）企业不良投资行为2）引资企业自身问题3）市场环境不够完善4）政府招商存在缺陷5）风险防控不当后果2. 招商引资风险的防范1）建立风险管控机制2）规范项目引进程序3）建立项目评估制度4）签订项目投资协议5）建立项目跟踪制度3. 招商引资项目退出机制1）建立项目后评估制度2）项目用地退出机制3）项目用地回收方式4）项目退出机制成效

• 郭巍：合规创新——投资融资: 课程背景：国内城镇化建设投资与快速城镇化的进程息息相关，在快速城镇化过程中，基础设施与公用事业投资成为地方政府投资的项目重点。由于地方财政资金往往不足以覆盖城镇化建设投资，因此自2009年之后各地在中国人民银行与中国银行业监督管理委员会联合发布《关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见》【银发（2009）92文】政策指导下纷纷成立地方政府融资平台公司，通过政府信用增信的方法对地方城镇化投资进行了大量债务举借，因此也就形成了一部分地方政府非预算内债务。随着中央预算制度的深化与改革，以及国务院关于防止发生系统性金融风险的重要部署，2021年银保监会发布了《银行保险机构进一步做好地方政府隐性债务风险防范化解工作的指导意见》防范地方政府隐性债务风险蔓延至金融机构。那么在新的监管政策下，如何合规创新投融资模式，如何化解过去形成的隐性债务风险。本节课程将带您进行新监管政策下政府隐性债务化解与风险防范下的投融资模式创新方法解读。课程收益：● 掌握地方政府隐性债务形成的原因，掌握投融资体制改革的总的要求● 熟悉掌握隐性债务环节和基建项目投资相关政策文件● 掌握基础设施与公共服务创新性模式与投资方法● 掌握地方政府专项债券项目的策划● 掌握地方政府进行金融创新的途径与最新趋势课程时间：1天，6小时/天课程对象：建筑施工类央国企及分子公司、金融机构、房地产企业课程方式：实战讲授+案例分析+调研问卷+模式解析课程大纲第一讲：新形势下工程项目投融资的政策解读一、我国项目投融资模式的发展历程回顾与融资逻辑分析1. 1984年深圳沙角B电厂BOT模式开启国内项目融资之路2. 1994年广西来宾电厂外资BOT合同架构3. 2003年《北京市城市基础设施特许经营管理办法》4. 2004年住建部《市政公共事业特许经营管理办法》5. 2009年投融资平台的快速发展与非标贷款、城投债的投融资模式6. 2014年政府和社会资本合作模式PPP推广与应用7. 2017至今地方政府债券与政府投资模式创新8. 2020年基础设施领域不动产投资信托基金推广与试点二、项目投融资的现状、问题和趋势1. 城镇化建设投资引发地方政府隐形债务危机2. 政府预算收支过度以来土地财政3. 政府投资向社会资本投资转变4. 投资增值模式向运营模式转变5. PPP模式的化债目标与PPP内涵的矛盾6. 投资运营与资产增值保值当下投资项目谋划的主题三、项目合规投资流程及主体分类1. 政府投资模式、企业投资模式关联及区别解析1）政府投资：预算内资金投资直接下达、地方政府专项债券2）企业投资：企业投资项目核准和备案管理办法四、项目投资类型与收入1. 地方政府财力评价双体系1）一般公共预算收入与基金性预算收入2）地方政府负债率2. 项目投资可行性研究报告3. 三大类项目：经营类项目、准经营类项目、公益类项目4. 三大类项目工程：新建项目-BOT、在建项目-TOT、存量项目-TOT5. 项目三大付费方式：使用者付费、可行性缺口补助、政府付费五、项目投资融资的逻辑、风险与挑战1. 项目投资的收益与收益分配1）投资人：投资模式、投资风险、投资收益、回款周期、投资回报、内部收益率2）施工方：施工利润、工程量、施工周期、融资可能性3）政府方：防隐债、促投资、见效益2. 政府投资面临的挑战：财政处罚、审计追踪3. 企业投融资面临的挑战1）竞争激烈、放弃投资利润、舍掉工程利润2）项目新技术风险、融资风险、运营风险、PP上涨风险累加第二讲：当下工程投资中常用的模式创新介绍及风险点把握一、工程投资创新模式介绍及未来合规性展望1. 基础设施不动产公募REITs2. 地方政府专项债券资金申报与使用案例解析：交通基础设施、能源类、生态环保、民生3. BT模式的由来于在经济建设中的意义案例解析：平台公司回购合规合法4. BOT模式的缘起与现实意义案例解析：BOT模式与特许经营结合5. EPC模式、EPC+F模、EPC+F+O模式案例解析：EPC模式合规但EPC+F模式灰色操作、适用领域案例解析：中国电建瓯江口产业集聚区基础设施投资与建设6. EOD、ABO模式与片区开发案例解读案例解析：保定市主城区城中村连片开发ABO项目创新7. 一二三级联动与金茂的览秀城项目案例解析：金茂国开金融重庆璧山与梅溪湖项目8. 城市更新、旧城改造与投资资金的合规循环流程9. 投资模式创新本质逻辑与监管逻辑本质投资模式合规性重要文件解读：《关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》（国发[1996]35号）《中华人民共和国预算法》《政府投资条例》《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》《银行保险机构进一步做好地方政府隐性债务风险防范化解工作的指导意见》二、土地出让金在投资模式创新中的合规性把握1. 纳入政府基金预算管理2. 土地出让金划转至国库3. 土地出让收入支付范围4. 土地出让金税务部门征收以及支农计提三、融资平台的在项目投资中的作用1. 融资平台公司的主要类别与显著特点案例分析：典型融资平台公司融资——上海城投、重庆渝富、京投公司2. 融资平台公司与银行信贷投放的关系：资产规模、负债水平、流动性保障3. 融资平台公司投资行为属于企业投资4. 融资平台公司投融资行为的系列政策限制与和合规性第三讲：项目投资融资资金与融资一、项目融资结构与资金流程解析1. 项目融资的特性和方式1）直接融资模式与间接融资模式2）股权融资模式与债权融资模式3）公募融资模式与私募融资模式2. 项目融资资金结构设计1）融资比例2）适用节奏3）各类保函4）期限、资金错配、流动贷款3. 融资成本：利息、手续费、存款4. 增信措施：保证、抵押质押、保险、支持类函件5. 限制条件：资本金穿透与认定、资金监管与归集、预算管理与付费6. 项目融资具体工具使用与使用条件、比例1）商业银行贷款、政策性贷款2）直租、售后回租3）保险基金、养老基金、产业基建4）资产证券与公募不动产投资信托基金（REITs）二、国家发改委针对园区类的基础设施不动产公募REITs、ABS1. 资产证券化结构ABS+公募基金2. 中国基础设施不动产REITs模式第四讲：当前背景下工程投资模式的创新风险管理一、政府采购协议风险管理采购工程、采购货物、采购服务二、特许经营模式与风险管理自负盈亏、补贴补助、政府购买三、合规性PPP模式与风险管理1. 股权转让（运营义务不能退出）2. 将PPP模式进行建设模式重新选择（政府投资项目、F+EPC）3. 转变为直接特许经营项目4. 借助地方政府专项债券进行政府采购四、地方政府专项债券与风险管理1. 地方政府专项债券是政府投资合规性债务融资2. 专项债券受额度限制3. 2022年地方政府专项债券额度宽松4. 地方政府专项债券可做资本金第五讲：片区开发项目投资风险管理与项目实施全生命周期管理一、模式的基本概念解读1. 片区投资开发策略2. 片区开发模式选择3. 片区投资结构设计4. 政府预算与现金回流设计5. 项目招标方式6. 投标文件清单和目录制备7. 风险管理与协议设计二、开发模式的作用1. 短期作用-解决政府没钱2. 中期作用-创造投资收益与工程合同额3. 长期作用-锁定地块远期增值合规性管理与风险控制文件解读：六部委《基础设施和公共事业特许经营管理办法》《国务院办公厅关于促进开发区改革和创新发展的若干意见》(国办发〔2017〕7号)国办发【2018】101号文《国务院关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》国发〔2019〕11号）《关于促进具备条件的开发区向城市综合功能区转型的指导意见》（发改规划〔2015〕2832号）三、政府、社会资本投资投资人、施工方与使用者的平衡1. 政府诉求高附加值的产业与技术更新、解决就业的效率、税收的稳定与效率、固定资产投资与GDP贡献、政治稳定、降低支出、土地出让金收入2. 投资人诉求投资规模与回报率、融资达成可行、短期利润与长期收益、交易模式简单标准、回收周期短3. 使用者诉求1）企业客户-成本降低、收入增加、配套完善、劳动力充足稳定、市场广阔2）居民客户-职业发展、收入保障、户口问题、居住环境、医疗养老四、片区开发前期政府财力与数据调研1. 项目可投性：聚焦主业、事前算赢，现金为王、收益为辅2. 项目可融性：区域条件、财力条件；项目条件、放宽审查3. 风险的可控性：决策自主、彼此制衡项目风控案例解读五、片区开发投资前期城市选择与区位选址产业发展有动力，政府招商有压力，商住开发有市场，基础设施有根基，土地供应有保障六、片区三级增值业务与难点风险挑战1. 地块增值、区域增值、资产增值2. 一级开发、二级开发、三级开发利润模式1：收益分成模式模式2：锁定价格模式第六讲：国内工程项目投融资市场展望与趋势分析1. 重点推进新型基础设施投资的领域2. 都市圈、城市群以及区域经济一体化发展催生基建建设需求3. 工程投资融资信用将更加依赖于项目全生命周期现金流与收益4. 工程项融资模式的法律法规体系将更加完善与健全5. 工程项目投融资风险管理水平成为竞争优势6. 全生命周期的工程投资成为主流模式7. 聚焦行业新赛道、新基建、城市更新、城市运营、专项债直投、代建

• 郭巍：多维操盘——园区片区: 多维操盘——园区片区课程背景国内房地产开发政策近年来监管逐步趋严，各家房企都在房地产开发模式的创新方面积极探索，努力寻求在供给侧结构改革、国内国际双循环国家大战略下的地产创新开发模式。在模式创新的探索过程中，地产+产业这种融合了房地产与助推地方经济发展的模式成为地产商与政府主导者博弈的创新性模式。由于房地产增值过程中，土地增值对于地产行业增值的贡献度最大，而土地增值的逻辑中规划与产业又是相互作用和激励的，进而在国内多个地区出现了以这种产业+地产开发的标杆项目案例，比如说早期的招商蛇口工业园区自1978年设立以来，走出了一条中国版的区域增长极发展模式，同时也为招商局集团带来了丰厚的项目开发利润与知名度。再比如1992年在长三角的上海和苏州分别由政府的平台公司相应主导的苏州工业园区和上海张江高科园区都成为国内地产+产业开发模式的标杆案例。直到1998年河北省廊坊市固安县的华夏幸福基业公司的创立走出了一条“封闭运作+委托运营+都市圈”的片区园区开发自循环模式，以及后续以工业用地二级开发为主围绕微笑曲线而设立的联东U谷品牌。当然进入新时期，园区开发的内涵和外延还在不断的延续，包括京东、顺丰、普洛斯等以物流为基础产业的物流地产，以自身产业为基础进行科技园区开发的百度、阿里、腾讯、字节跳动等科技型地产，以文旅、小镇、乡村为基础的文旅康养类地产等等。本节课程将主要关于园区开发的具体操盘流程以及园区开发的基础知识并结合当前国内房地产和园区开发的政策导向以及知名项目案例作为分析入口，带学员从宏观到微观、从认知到操盘、从理论到实践全方位了解园区的操盘与开发。课程收益● 掌握国内园区项目开发的历程，掌握园区开发的模式选择和可持续开发● 掌握园区国内标杆项目案例与项目亮点复盘● 掌握园区项目投资、运营、创利、退出全流程风险管理● 掌握园区项目与金融结合的项目产融结合模式● 掌握园区开发当下的创新型业态课程时间：2天，6小时/天课程对象：政府、金融机构、投资公司、产业企业、房地产企业、园区开发企业课程方式：实战讲授+案例分析+调研问卷+模式解析课程大纲第一讲：园区标杆企业及开发流程介绍一、园区发展历程及典型标杆企业分析1. 1978年-招商蛇口工业园“三来一补”-中国平安、中国中集、招商银行2. 1980年-中关村科技园“华夏硅谷、陈春先、先有四通、后有联想”3. 1991年-联东U谷“起步模板、布局环京、厂房为主、工业万达”4. 1992年-苏州工业园“92南巡、中新合作、制造为主、科技创新”5. 1992年-张江高科“高新技术、生物医药、集成电路、园区投行”6. 1998年-华夏幸福“模式为王、环京布局、正南50公里”民营片区7. 1998年-大连亿达“信息产业、外包为王、BTO、成于软件”民营专业园区8. 1999年-天安数码“深港合资、综合开发、产城融合、金融助力“合资片区9. 2009年-普洛斯“新商号、新品牌、基金操盘、万科入主”物流地产龙头10. 2014年-中南高科“联东班底、后起之秀、布局广泛、链条完善“-综合服务片区11. 2012年-万科、碧桂园、恒大、中粮、金地“五道红线、破局转型”-新晋片区12. 2014年-中建、中交、中铁、中电建-“施工被迫转型投资、片区开发、ABO\EPC+F”二、园区开发主体及诉求平衡1. 地方政府诉求1）高附加值的产业与技术更新2）解决就业的效率3）税收的稳定与效率4）固定资产投资与GDP贡献5）政治稳定、降低支出、土地出让金收入2. 开发运营企业诉求1）投资规模与回报率2）融资达成可行性3）短期利润与长期收益4）交易模式简单标准5）回收周期短3. 招商引资客户诉求1）企业客户-成本降低、收入增加、配套完善、劳动力充足稳定、市场广阔2）居民客户-职业发展、收入保障、户口问题、居住环境、医疗养老三、园区开发流程及关键节点1. 园区开发原理-新型城镇化、产业转移、产业集聚、产业关联、产业升级2. 园区开发战略-产业（一产、二产、三产）+土地（一线城市、二线城市）3. 园区选址模型-5有模型4. 园区产业规划-优势产业、前瞻性产业及招商产业方向5. 园区产业定位-产业门类一级二级名录6. 园区用地规划-用地规划、产业规划、产品规划三结合7. 园区经济分析-产业产出、产业投入、产业效率、产业拉动人口、就业、投资8. 园区投入产出-总投资、资本金、融资模式、分期滚动循环开发、收益率9. 园区产品设计-产业综合体模式、总部综合体模式、土地规划模式10. 园区交易结构-勾地模式、PPP模式、ABO模式、委托模式、一二级联动模式11. 园区协议设计-股权模式、权力设定、政府与企业分工、回购、资金回笼路径第二讲：园区开发价值体系与盈利模式分析一、园区土地分类与不同的操作方法1. 国有土地操作：土地分类及物业匹配、土地出让模式2. 集体土地操作：所有权、使用权、经营权、土地流转二、园区开发利润节点与增值过程1. 基础设施和公共配套及土地整体-工程企业的收入2. 征收拆迁补偿-拆迁户的收入3. 招拍挂的土地溢价-政府的收入4. 二级开发的资产溢价-开发商、银行、政府、房建企业的收入5. 长期运营持有的资产增值-基金公司、资管公司、开发商的收入三、园区开发七大业1. 物业经营-园区运营的大数据接入点2. 园区物业增值-资本运作与资产运作的大杀器3. 住宅与商业地产-现金为王与滚动开发的根基4. 产业类投资-好的园区汇报最为丰厚的模块5. 公共服务收入-克强指数在实体企业中的最直接体现6. 一级开发与PPP-对赌暴利的一个隐藏利器7. 税收与政府补贴-微不足道却是招商法宝四、如何结合一块土地的五大利润点构建最佳盈利战略1. 市场研究、投资决策、土地获取、市场定位、产品策划2. 规划设计、招标采购、施工组织、综合控制、招商策划3. 经营管理、物业管理五、园区开发与资产运作1. 产业投资基金与资本运作2. 基础设施不动产公募REITs操作案例：博时招商蛇口产业园区封闭式基础设施证券投资基金案例：东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金第三讲：园区投资模式分类、应用选择及经济测算一、园区投资主体选择1. 政府投资-《政府投资条例》2. 社会资本投资-《企业投资条例》二、园区开发政策法规体系1. 政府管理知识体系：政府项目发起、立项、审批、预算安排、前置手续与资料2. 项目开发知识体系：开发策略与整体规划、产业规划、战略规划3. 项目运营知识体系：招商引资、楼宇经济、物业及衍生业务4. 项目投融资知识体系：与开发策略匹配的工程造价、财务测算、投融资规划5. 项目交易结构设计：规避现行体制障碍的结构设计三、园区开发最新模式解析与应用1. 勾地模式1）实际联动，外表独立2）整体控制，锁定地价3）综合计算，防止漏单2. PPP模式3. ABO模式4. 委托模式5. 一二级联动模式四、园区开发资料清单与项目可研编制1. 项目选址确定2. 项目开发地块分析3. 项目产业规划与定位4. 项目产业布局5. 项目土地规划分析6. 项目基本参数假设7. 项目财务测算第四讲：园区开发融资模式及资本运作一、园区项目全生命周期财务测算建模与关键指标分析1. 全生命周期财务测算2. 交易结构设计3. 项目融资操作流程4. 项目股债比例调和设计5. 总投与资金筹措、还本付息、成本费用、税金、利润模拟6. 动静态与动态财务指标评价体系构建7. 无追索和有限追索的融资特性达成二、园区项目融资设计1. 初步融资计划（未来收益、投资估算、融资方案、财务效益、不确定性、风险）2. 融资计划实施3. 融资风险管理三、园区全生命周期融资渠道与融资达成条件设计1. 商业银行2. 信托3. 基金4. 债券保险资管计划5. 资产证券化6. 园区各融资渠道审核要点及成本、应用阶段第五讲：园区运营方法与最新运营模式一、招商引资难题的四个基本规律规律1：产业转移-改革开放四十几年经济发展的核心规律2：产业集聚-中国产业形成的机理1）开饭馆扎堆2）企业选址同样适用3）产业集群打造方法全梳理规律3：产业关联-配套招商和龙头招商的原因1）生产、生活、生态三生联动2）活力、魅力、动力三力结合规律4：产业升级-我们现在以及未来十年要做的事情二、投资企业投资的唯二出发点和企业选址体系全解析1. 市场2. 成本（人力人本、土地成本、交易成本、信息成本、物流成本、财务成本）三、招商引资三级业务与七大赢利点解析1. 招商引资三级业务解析1）一级业务-招商引资2）二级业务-园区运营3）三级业务-产业投资2. 一级招商引资业务核心打造产业规划与定位调研、招商渠道构建、招商体系打造、招商业务团队、物业招商or土地招商3. 二级招商引资业务核心打造物业管理、安全环保、装修改造、工商注册、人力服务4. 三级招商引资业务核心打造股权投资、债权融资、税务筹划技术共享、设备共享四、招商引资项目信息获取模式1. 自己开发2. 招商渠道3. 招商中介等五、招商引资九大关键流程流程1：招商策划流程2：形象设计流程3：信息开发流程4：招商模式流程5：招商洽谈流程6：招商跟进流程7：招商培训流程8：掌握投资商的心理流程9：掌握销售及相关服务流程六、国内知名招商企业核心模式解读1. 中国最大的园区招商企业-华夏幸福高新技术企业招商方法与路径2. 中国最牛厂房招商企业-深圳伙伴地产、谷川联行招商方法与模式3. 中国最低调招商企业-上海宋乔实业-园区运营到产业投资第一企园区典型开发案例解析1）业界龙头、布局全国、利润丰厚、模式为王-华夏幸福基业全方位解读2）专注产品、现金为王、发迹唐山、京沈崛起-联东U谷解析3）牌子最硬、历史最长、项目最好、央企担当-招商蛇口4）成于浦东、专注产业、基金引领、产业领先-上海张江高科

郭巍：破局——宏观经济剖析

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