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宋柏允:宏观经济下房地产发展现状及未来机遇与挑战

宋柏允老师宋柏允 注册讲师 429查看

课程概要

培训时长 : 1天

课程价格 : 扫码添加微信咨询

课程分类 : 政策解读

课程编号 : 4037

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适用对象

相关需求者

课程介绍

【课程对象】相关需求者

【课程时间】6小时

 

【课程背景】

2020年,在疫情影响之下,国际和国内形势都发生了前所未有的变化,国内经济形势将走向何方?

房地产在中国经济领域的位置,不可谓不重;其对各行业的影响,不可谓不大,未来发展趋势是什么?

 

【课程收益】

  • 分析宏观经济背景
  • 预判未来发展趋势

 

【课程特色】案例,深入浅出听得懂;科学,背后理论讲得明;实战,学之能用定方向;展望,以史为鉴看未来

【课程对象】相关需求者

【课程时间】6小时

 

【课程大纲】


 

  1. 我国房地产现状和趋势是什么?
  2. 分区域看待房地产
  • 细数各个城市群的房地产价格走势
  1. 大鱼吃小鱼的游戏
  • 124家上市房企数据分析
  • 结论:整体市场在向头部企业集中
  1. 房地产融资情况(金融领域的角度)
  • 银监会与银行的博弈:限制资金流向房地产
  • 保险牌照与房地产:多家保险公司背后正是房地产
  • 第三方:钜派的起起落落
  • 私募、信托:两家头部房地产企业的融资成本
  • 结论:由于中国经济滞胀,对未来融资成本不宜乐观
  1. 未来房地产发展趋势展望
  • 住宅:去库存——2019年建筑工程业新签合同书74%为住宅
  • 商业地产:TOD(transit-oriented development)发展模式——商业地产以及商住两用地产是“蓝海”
  • 轨道车站上盖——香港九龙城综合体
  • 轨道车辆段上盖——香港将军澳车辆段
  • 综合设施上盖——上海TODTOWN天荟

案例:香港太古广场、深圳华润中心、广州中信广场、北京东方广场

  • 对房企的要求:瘦身去杠杆
  1. 决定发展趋势的主要因素:核心城市的特征——贸易+金融
  • 现代工业化的必然规律:发达的商业
  • 金融发展伴随商业而生
  • 核心城市发展后期:高端人才聚集,土地稀缺加剧

案例:银行的起源:票据贴现、企业融资

思考:深圳是否属于核心城市?

  1. 世界著名核心城市,寸土寸金
  • 城市发展规律之一:人口跟着产业走,产业聚集在中心
  • 城市发展规律之二:核心城市的市中心,地价上天
  • 城市发展规律之三:市中心,商业区,价最高;越接近市中心,越是贫民窟——意外,但是必然规律
  • 城市发展规律之四:市中心寸土寸金,土地不够用

案例:纽约曼哈顿区百年历程、深圳市近年来土地财政收入以及增速看土地是否稀缺

 

  1. 房地产政策框架和面临挑战
  2. 以往政策梳理:需求端与供给端
  • 需求端:限购

案例:深圳炒房团深房理,收到七部门联合治理

  • 供给端:增加

案例:历年土地出让金走势

  • 土地出让金与基础建设:高房价→高土地出让金→基建→扩大内需
  1. 未来真正的大动作:金融端
  • 近5 年均强调“平稳健康发展”,其中4 年提及“房住不炒”
  • 近8 年6 次提及“住房租赁”

案例:2013年以来关于房地产政策回顾,结合货币政策、财政政策

  • 行业三维度 政策:房企、银行、土地

案例:2020年夏天,三道红线促行业降杠杆;2020年最后一天,房地产贷款集中管理制度影响;2021年,土地集中出让机制助力稳地价

  1. 房地产价格背后的
  2. 房地产政策展望
  • 如果房价暴涨:实体经济受损

案例:香港房地产挤压实体经济

  • 如果房价暴跌:商业银行受损

案例:美国大萧条陷入死循环

  • 如果房价平稳不动:开发商受损
  • 稳住房地产,鼓励实体企业突围——供给侧改革
  • 房地产行业洗牌:整合(市场向头部集中)+瘦身(去库存去杠杆)+转轨(商业地产)

 

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